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100万元投资房产的三种回报 |
| www.cnfol.com 2006年04月14日 14:06 《私人理财》 罗瑜 |
如果你手里有100万元的资产，你会考虑投资什么呢？是创业开拓投资，是存在银行安稳的过着舒适简单的生活，还是投资各种理财产品呢？这是很多百万资产人士的苦恼。在本刊与新浪财经频道推出“百万危机”调查后，广州市民郭权华(化名)看到此调查后，打电话到本刊的热线，讲述了他在去年用百万资产投资房产的故事，让我们来看看他的经验之谈。
2005年年初，郭权华经过10年的打拼，和妻子的积蓄有了120多万元的存款，想拿出100万元进行投资。郭权华比较热心房产投资市场，随着房地产市场的完善，郭权华认为房产投资是家财保值增值的新时尚。虽然遏制房价的呼声一直很大，传言可能打击炒房者，但在目前城市化的进程中，郭权华还是很看好房产。
郭权华是一个私企小老板，多年来的商业经理锻炼了他的谨慎性和计划性。拿出辛苦赚来的100万元去投资，即使是小老板的郭权华还是心有顾虑的。郭权华决定像制定开发项目一样，先制定各种预备方案，然后再逐个比较,最后定夺。
方案一：保守型投资
郭权华自己做着一门建材的小生意，每天都在竞争的狭缝中生存，为此，郭权华的妻子总感觉家庭没有安全感，特别是随着年纪的增加，家庭责任的重担加大，郭权华也想和家人稳稳当当地过安稳的日子，不能像以前那样冒进。于是，郭权华听取妻子的建议打算用83万元以一次性付款的方式购买了芳草园一套面积110平方米的三室一厅。郭权华估算花17万元进行装修并备齐家电，租出的对象为在此地段工作的高级白领人士，出租的前景一定不错。
预算投资房产成本一定会投资要考虑购房相关的费用支出。购房需交纳的税费是契税、印花税、交易手续费、权属登记费等等。契税金额是房价的1.5%，契税为830000×1.5%＝12450元；印花税金额为房价的0.05%，印花税为830000×0.05%＝415元；交易手续费一般是每平方米3元计算的话，那么交易费为3×110＝330元；权属登记费、测绘费、工本费、过户登记费和查档费大概总计估算为300元。委托中介的佣金以3%计算的话，那么83万元的佣金费用为830000×3%＝24900；那么购入的费用总计为12450＋415＋330＋300＋24900＝38395。
郭权华经过打听此地段的出租“钱景”，预计这套房子的月租金为5500元，以每年1个月的空置期计算，那么年回报率为5500×11÷(830000＋170000＋38395) ＝5.83%。
方案二：进取型投资
郭权华虽然赞同妻子的观点，在投资房产的初步阶段还是保守些更为妥善，但他骨子里商人的冒进情节还是促使他打算作个进取型的投资策略。郭权华认为投资住宅要有长远眼光，在选择商品房时，以选择新区的住宅为目标，这类住宅的升值钱景巨大。
如果购买升值潜力较大的珠江新城面积为110平方米，售价为80万元的房屋两套，郭权华打算用用80万元分别按揭5成首付这两套房屋，剩下的20万元作为两套房屋的装修以及制备家具费用，随着珠江新城的商务市场开始酝酿起步，房地产市场的复苏，珠江新城房源开始放量增长，租价定会出现上涨，而区域内越来越多写字楼启用，也带动了住宅租售。郭权华估算一套房屋的月租为5500元。
一套房屋贷款40万元，年限为10年，月供款为4250多元，还款总额为51万多元。一套购房手续费用为：契税为800000×1.5%＝12000；印花税为800000×0.05%＝400元；交易手续费一般是每平方米3元计算的话，那么交易费为3×110＝330元；权属登记费、测绘费、工本费、过户登记费和查档费大概总计估算为300元。委托中介的佣金以3%计算的话，那么30万元的佣金费用为800000×3%＝24000元。律师费为贷款的0.2%-0.3%，若以0.25%计算，那么律师费为400000×0.25%＝1000。保险费为贷款额的0.12%乘以贷款年数乘以折扣(备注：6-10年8折)，保险费为400000×0.12%×10×0.8＝3840。贷款合同公证费和交易委托公证费总计为500元。那么，两套房屋的手续相关费用为(12000＋400＋330＋300＋24000＋1000＋3840＋500)×2＝84940元。那么两套房屋的年回报率为：(5500-4250)×11×2÷(800000＋200000＋84940＋4250×2)＝27500÷1093440＝2.51%。郭权华没想到积极的投资方式年回报率反而降低了不少，为此他首先抛弃了这种方式。
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