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月供率高达60% 中产房奴组合方程 |
| www.cnfol.com 2006年07月12日 08:57 21世纪经济报道 钟文倩 |
33岁的北京人HELEN(化名)年薪10万，丈夫是另一公司的技术人员，年薪近8万，HELEN一家本应属家底殷实、生活无忧之列。然而，事实却并非如此。
HELEN觉得家庭生活并不宽裕，甚至觉得潜藏有不小的财务风险。因为HELEN面临巨大的房贷压力。
三套房产的还贷危机
HELEN找到了香港御峰理财有限公司的理财顾问沈林灵为自己的家庭财务“把脉”, 沈有着近10年理财经验。
沈发现，HELEN家庭的房产居然占到了总资产的91%，资产结构单一，抗风险能力差。问题还不仅仅在此，虽然HELEN家拥有10万元的金融资产，但让人感到意外的是，它们都是定期存款，品种单一，收益低。
HELEN家分别在北京宣武区、海淀区和朝阳区拥有三套房产，这些房产均通过贷款获得，目前贷款额为109万元。
按照HELEN一家的规划，宣武区的房子自住，购买价格65万，还需还贷16年；海淀的房子由HELEN父母居住，价格30万，房贷由HELEN偿还，还需6年；朝阳区房产做投资用，价格75万，还需还贷17年。
沈认为，按照目前的情况，在未来20年内有57%的收入用来偿还贷款。HELEN一家呈现了一种典型的“中产房奴”的特征。房贷风险成为HELEN夫妇面临的最大问题。
沈分析认为：第一，资产负债率=总负债/总资产=109万/188万=0.58，资产负债率表明负债占了资产的一半还多，有一定风险；第二，收入负债比率=19.5万/109万=0.179，收入负债比偏低，显示出现金流偿债能力比较差，隐藏着一定的风险；第三，房贷月供比率=房贷月支出/家庭月收入=0.9万/1.5万=0.6，这个比率明显偏高，超过了一般的30%的一倍，所以在偿还房贷方面存在着较大的风险。
除此之外，HELEN一家还存在另外一个潜在的风险，即没有给家庭主要经济来源者——HELEN夫妇买人身保险。因为一旦两者之中的任何一人出现人身意外，造成经济来源减少的话，会给整个家庭造成很大的冲击。
四招化风险
在沈看来，HELEN的房产都很不错，在未来会有一定程度的升值，因此HELEN一家应继续保留三处房产，除非房贷的压力已经使其无法正常生活。因为至少在近几年，北京地段好的房子还会涨。但HELEN家拥有的房产之中目前属于投资的只有朝阳区的一套，通过出租可以获得6.4%的年回报率，以减轻还款压力；而海淀区房产只能待其父母百年之后才能算作投资，届时可以选择出售或出租，作为自己的养老金补充。
沈建议，在以后如果收入有盈余，应该直接做证券方面的投资，而不再做房产投资。“证券方面的投资有风险，但收益一点都不比房产低。”HELEN希望年收益率可以达到6%左右。沈建议进行组合，30%投资于债券类，20%投资于股票类产品，20%投资于混和型产品，20%投资于信托产品，10%投资于货币市场。
“在去年股市不太好的情况下，最好的股票型基金的年收益也达到了12%，而在国外，年收益在百分之十几只能算很保守的投资。因此，建议HELEN做证券投资，比如开放式基金，因为其流动性好(房产的流动性比较差)，风险相对分散，收益也比较好。今年上半年股市表现很好，大部分的基金收益都在50%以上。”
沈认为HELEN夫妇俩都应购买一定的保险。根据HELEN家庭的实际情况，从理财的角度考虑，保额大约为未来20年家庭生活支出加上目前的负债。目前每个月的生活费支出为3000元，一年就是36000元，20年总计72万，再加上目前的负债109万，合计181万。
对此，沈设计的HELEN家庭总保额为180万，并在逐渐还清住房贷款的同时，可以适当减少附加定期寿险和意外伤害险以及收入保障险。
“合计保费大约为年收入的6.5%左右，在一个合理水平。”沈称。
HELEN夫妇打算两年后生一个小孩。因此，沈还对HELEN家庭以后的子女教育和退休养老等做出安排。“抚养小孩至大学毕业的平均费用大概在50万元左右。由此，可以从现在开始分阶段地进行持续投资，获取足够的教育费用。途径主要有三种，即购买教育保险、进行教育储蓄以及投资于积极稳健型产品。” |
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