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二手房变相买卖花样多 专家提醒莫打税收擦边球 |
| www.cnfol.com 2006年07月14日 11:02 金融投资报 |
杨成万自今年6月1日以来，二手房投资就进入了“多事之秋”，国家税务部门根据国务院对房地产业“二次调控”的精神，将二手房交易的全额征税年限由原来的2年延长至5年，因此，市场上出现了一些对二手房交易税收打“擦边球”的现象，业内专家提醒说，打“擦边球”的风险很大。
现象：变相买卖花样多
袁先生手中有一套房龄不到3年的二手房，原来他打算满2年后售出，免得遭营业税.哪知2年期满后，又遇到了将纳税年限延长至5年的房产税收新政。“还要等一年的时间才能出售，太难等了。”袁先生说。他和他的一位朋友签订了如下协议：在未来3年时间内，由他的这位朋友“承租”该二手房，租金由双方协商确定且充抵购房款，成交价格也一并协商确定，待3年租赁期满(即房龄满5年)时，再将房屋过户给他的这位朋友。
“现在只公证，不过户，免得遭5.5%的营业税.”蒲女士则是打着这样的“小算盘”。她从徐先生手中“买”下了位于城东地区的一套二手房，蒲女士说等房龄满5年后再去过户。虽然她对《房产证》上不是自己的姓名有点不太放心，但她认为既然双方签订的合同已经由公证机关进行了公证，对方要耍赖也没有用。
风险：三重风险隐藏其中
针对二手房变相买卖的现象，记者走访了相关部门及人士。成都人和律师事务所万飞律师认为，无论是“以租代售”，还是以“只公证，不过户”的方式买卖二手房，都隐藏着较大的法律风险。因为影响房屋价格变化的因素太多，如市场供求关系的变化，房屋所处周边环境的变化及相关政策的变化等，都有可能导致房屋价格或升或降。如果5年以后，房屋价格上涨了，卖方完全有可能宁愿按以前约定的违约金给予买方补偿，也不愿意按以前约定的价格卖掉房子；反之，5年以后，如果房屋价格下跌了，买方也完全有可能宁愿支付违约金给卖方而不愿购买这套房子。由此看来，买卖双方都承担着较高的违约风险，如果打起官司来，无论哪一方都将耗费大量的人力和财力。
同样隐藏其中的还有收益风险，由于通过“以租代售”或“只公证，不过户”这种方式取得的房子，其本意是想逃避5.5%的营业税，但有可能因为无产权，使买方无法以此作抵押物向银行贷款，更无法转让，特别是对那些将房屋作为理财工具的投资者，更有可能失去其他投资机会。笫三重风险是机会成本风险。“以租代售”或“只公证，不过户”的房屋买卖方式，还可能导致机会成本过高。因为虽然你取得了购买该房屋的机会，但如果卖方毁约就会使买方承担较高的机会成本风险。
对策：平摊税负或以租待售
成都某二手房中介老板告诉记者，二手房买卖并非无路可走了，买卖双方应本着面对现实，公平买卖的原则来进行二手房交易。
第一，平摊税负。经买卖双方协商共同分担营业税，这样的个案目前已在一些大型的房屋中介公司中屡屡出现。假设一套房龄不足5年，成交价为30万元的二手房，如果由买卖方各承担50%的营业税，则各自承担8250元。从表面上看，虽然双方增加了支出，但可以有效避免日后产生的纠纷。
第二，以租待售。即在未达到免税年限前，二手房拥有者可以将其出租，收取租金，等达到免税年限后再卖出，这样，既不耽误房租收益，又避免了营业税，也消除了打“擦边球”可能带来的种种风险。另有业内资深人士称：如果二手房持有者急需变现后用作其他投资，还可以将二手房抵押向银行申请贷款。 |
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