1.“以房养老”的最初设想是什么

　　改革开放20多年来，工资水平的稳步提高使老百姓积累起不小的财富。据国家统计局于2003年对西安、重庆等四城市居民家庭拥有财富的调查得知，我国城市家庭平均拥有财富高达22.83万元，其中房产价值占到48.98%。老年人因退休而导致的各项收入的减少，就可以通过工作时积累的财富来弥补，以维持较为理想的生活状态。但如这笔财富是以住房不动产的形式沉淀下来而无法变现，这种保障就只能是一句空话：因为老年人的生活需要实实在在的货币来支撑。许多老年人被称之为“住房富人，现金穷人”。财富分配的不合理，降低了社会总体的福利水平，更损害了老年人的福利，使得他们不得不过分地压缩生活水平。

　　随着“四二一”家庭的大量出现，一双儿女是无力在经济上养育四位老年父母的；两对老年父母向儿女遗留的双套房产，也并不一定为子女的必需。这种状况下，以房养老显然是较好的选择。

　　2.“以房养老”有多大可行性

　　实际生活中，住房的双重属性往往不能截然分开。居民在其工作期间购置房产，目的可以是单纯为了居住；年老时则可以通过出租、转让房产或其他形式获得收益。这正是“以房养老”得以实现的前提。住房制度的改革对住房的产权归属做出了明确规定，购房者拥有了完全意义的住房产权，包括住房所有权和由此派生的支配、处置、收益等权利。这就使居民的“以房养老”具有了法律上的可行性。

　　3.“以房养老”如何操作

　　在金融市场发达的西方国家，如美国推行的反向抵押贷款的养老模式下，银行或保险公司成为“以房养老”合同的另一方。他们推出了各种金融工具和金融服务，依仗其在资金、技术上的优势，尽量地降低风险，以保障双方的利益，同时国家也颁布各项优惠政策，以刺激老年人参加到这项金融业务中来。

　　“以房养老寿险业务”就是一个较为成熟的产品。这种服务是投保人将自有房屋的产权抵押给银行或保险公司，自己则终身继续使用该房屋，保险公司则按月向投保人支付给付金，也即终身支付。直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或拍卖。给付金的计算是按该房屋的评估价值，减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，就像保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房，故此被大家称为“反向抵押贷款”。