一系列房地产调控措施的出台，不禁令人翘首以待房价的全面回落，但事实上，前景不容乐观。

　　上海楼市热力不减 中高端住宅价格持续上扬

　　迄今为止，上海市房地产市场调控已有三年，除短期内有阶段性回调外，房价与全国其它一线城市一样，放出了一根长长的阳线。07年以来，上海楼市尤其是中高端住宅价格上升的趋势非常明显。

　　据上海市房地产交易中心统计数据显示，今年二季度，上海公寓类住宅成交均价突破9000元/平米，6月达9200元/平米左右，一至三季度公寓住宅成交均价月均增长率达0.85%，房价之高、涨幅之快均为历年来所罕见。

　　相较于公寓市场的大涨，别墅市场更胜一筹。1-3季度上海别墅成交均价月均增长率2.0%，远高于公寓均价的涨幅。单月均价最高突破16000元/平方米，其中固然与别墅用地停止审批造成的别墅物业奇货可居有关，但当前火热的房地产市场无疑也对别墅均价的大幅上涨起到了推波助澜的作用。

    图1：2007年1-3季度上海公寓和别墅成交均价走势图

　　数据来源：中国指数研究院，上海房地产交易中心

　　楼市整体冲高已成定局

　　中房指数研究院曾以“典型性”、“唯一性”为基本原则，以“市场份额、市场表现、产品创新、价值挖掘”为标准，在上海选取了除崇明岛外18个行政区的近100个楼盘作为计算典型指数的样本项目，它们涵盖了上海各主要板块的重点楼盘项目。

　　别墅典型样本项目的选择与公寓相类似，重点选取上海五大别墅供应基地(松江、青浦、闵行、浦东和南汇)板块内部的别墅项目，同时兼顾其它规模较大、市场影响力较广、项目品质较高的别墅项目，共同组成典型别墅样本项目库。

　　由于房价具有连动性，一旦周边楼盘上涨，同一区域楼盘价格自然也会跟着水涨船高。因此，通过跟踪统计样本楼盘与样本别墅项目每月的成交均价，从而能预测上海各板块楼盘价格的运行趋势。

　　图2：1-3季度典型住宅(公寓)成交均价与全市价格走势比较图

　　数据来源：中国指数研究院，上海房地产交易中心

　　由图3可以看出，今年以来上海典型指数价格整体走势呈稳中有升之势，特别是5月份以后，这种趋势更加明显，1-3季度典型样本成交均价月均涨幅1.47%，远高于全市公寓0.85%的涨幅。

　　与全市成交均价走势图相比较可以发现，6月份以后全市价格开始出现回落，这是公寓市场成交重心向外环线转移的缘故。典型样本成交价格6月份以后仍然一路上扬，是因为所选取样本的环线结构并未变化，整体成交均价自然呈现继续上扬之势。

　　图3：1-3季度典型别墅成交均价走势图

　　数据来源：中国指数研究院，上海房地产交易中心

　　今年以来，上海典型别墅样本均价也呈现稳步上涨之势，鉴于所选取典型别墅样本在区域内具有一定的代表性且楼盘品质较高，因此典型样本均价总体高于全市别墅成交均价。在今年1-3季度，上海典型别墅样本均价涨幅为2.47%，高于上海别墅月均涨幅2.0%。

　　典型样本项目均价走势高于上海整体房地产市场，这说明了什么？

　　这些典型样本自身就具备了一定的规模性，且市场销售表现良好，能很好地反映所在板块的房地产发展特征。由于示范效应，它们均价的高企必将带动区域同类项目价格的上行。而这，又会带动整体房价的不断冲高，上海楼市的上涨已成定局！

　　(中国指数研究院　供稿)

　　插排：一旦周边楼盘上涨，同一区域楼盘价格自然也会跟着水涨船高。