今年办公室行情一片看好，投资人无不摩拳擦掌，但因缺乏经验，大多不知从何下手。房市名嘴田大权投资经验可作为参考，他曾经买旧住办大楼套房，改成小型办公室出售，短短三个月，一间就赚了200多万元，获利相当不错。

　　田大权说，他这项投资虽然是在一年多前，迄今房价已又涨了一大波，但一来现在套房「落难」，容易拣到便宜，特别是住商溷合的套房，二来趋势显示「微型创业」方兴未艾，小型办公室需求有增无减，因此只要选对地点，仍有获利机会。

　　套利空间 须扣除装潢费

　　经常上房地产谈话性节目的田大权，前年和朋友合资，在捷运古亭站一带，买了一间旧套房。由于物件位于住商溷合的大楼内，人进人出，加上屋龄已七八年，因此取得成本相当低，19坪的房子，总价361万元，也就是一坪19万元。

　　「其实最初是想重新装潢后，就转售赚差价。」田大权说，他会投资这间旧套房，主要是当时附近套房预售桉已拉高到一坪35万元，和他取得的成本，差了近一倍，他认为有套利空间，因此朋友一介绍，就马上买了下来。

　　但事后仔细一算，物件重新装潢后，加三成以每坪25万元出售，虽不困难，但如把每坪装潢成本3、4万元算进去，其实所赚有限，不过一成多。当然也可以拉高到30万元，可以赚多一点，但这种行情，除非自住，投资客通常不会接手。

　　原因很简单，他分析，当地套房租金顶多1.5~1.8万元/月，以一坪30万元出售，总共19坪，相当于570万元，即便每月可收租最高1.8万元，一年收租21.6万元，投报率也不过3.7%，对包租客实在缺乏吸引力。事实上，即便以一坪25万元出售，投报率只有4.5%，有脱手压力。

　　看准投资客心理 转售获利

　　田大权说，关键就在物件本身坪数「不大不小」，如果只有11、12坪，开到一坪35万元，也会有人有兴趣，因为总价压低，投报率仍在5%以上；而如果再大个六七坪，可做出两房，也可吸引到自住客，拉高获利。

　　左右为难之际，他发现同一栋大楼的办公室，租金行情以坪计价，一坪可达1500元，以19坪来说，月租就可达28500 元。改成办公室，他既可省下一大笔装潢费用，即便以每坪35万元出售，投报率还有5.1%，投资客一定有兴趣。

　　于是在当时多数人都还在操作「全新装潢套房」时，他却逆向把买来的套房，改成办公室求售，心想留点利润给投资客，一坪要价30万元，总价570万元，虽然仍比起区域中古套房高出不少，但反应果然很不错，三个月不到就顺利转手。

　　接手的是一名办公室投资客，田大权说，这位投资客接手后就以约每月3万元左右顺利出租。以自备款3成171万元来算，年收租36万元，报酬率相当于21%；即便当包租公长期收租，长期投报率也有6.3%。事实上就他了解，后来投资客又再转卖，投报率5%多，总价约700多万元，也赚了一笔。

　　「微型创业」带动小型办公室趋势

　　经常往来两岸做生意的他说，大陆人来台投资，会像当年台湾人当年到大陆，先从古北发展，形成聚落后才向外扩散，那儿是台湾的「古北」，是投资人必需思考的重点。就他来看，信义计画区、台北车站或是直航机场周边，才是最「牛」的区块。

　　而除了这些区块，其他的，在他看来就不怎麽乐观，特别是一些跟着景气「哄抬」上来的房价区，或是基本条件很差的物件，像是有些公寓国宅，一坪卖到五、六十万元，除了地段，无一是处，这些物件今年恐怕会被打回原形。

　　「不过，台北市小型办公室今年倒是不错的投资机会」，田大权说，主要是网路商业成形，愈来愈多的行业，透过网路即可生存，他们不再需要店面做门面，只要一个小型办公室，就有无限商机。

　　另外他说，2007年根据统计台北市虽倒了3000家公司，但同一时间也有4800家公司成立，其中又以小型公司居多。他表示，过去资料，台北市一年新设公司都在7000 家以上，今年经济看好，回到昔日水准再打七折，都要5000 间办公室，需求强而供给有限，前景当然一片大好。