【本文摘要】 由于有购买力人群持续观望，无购买力人群接力购买，楼市目前靠高档房和小房支撑。

　　迷你房，指的是房子太小，没有一些正规格局，为了营销需要称为迷你。

　　而从市场看来，迷你实际有三层意思，一层意思是指基于传统市场的同样格局的房子面积发生了较大缩水的，如60-90平米的迷你三房，第二层意思是指狭义迷你的面积非常小的房子，如小于40平米的迷你一居，第三层也有象一线城市，为了应付新晋贵族的买房需要，提供了迷你型豪宅，如小于180平米的迷你别墅，小于120平米的迷你复式公寓或言观景洋房等，甚至也出现过总面积不足300平米的迷你企业总部(独栋)。

　　前两类都不是普通消费者所能染指的，这里重点谈谈迷你小屋的购买细则。

　　第一个严重的问题就是单价问题，由于市场中这类房源非常稀缺，所以开发商大都根据预售规律来探价，如发放VIP卡；如选房号；如延续型购买；这次你没排上号，下次再来，优惠一样等等，这样就会出现你理想中的那套小房子，单价大大走出你的预期，因为想买的人太多。

　　怎么办？挑刺是唯一的办法，因为你不买别个买，但你占据着位置再说，然后是仔细挑刺，挑刺的结果是开发商出了问题，要么让价，要么赔偿。一般推出迷你户型的开发商用地性质\用地年限\销售许可\规划设计有些方面是存在漏洞的，你仔细检查，如发现开发商不合规的地方，则可以刺激一下开发商。不用怕诚意金不退，但要注意不能在对方具备预售许可的条件下交纳任何带订金或定金字样的东西。

　　对于挑刺，你可以从是否办理公积金贷款\组合贷款\商业贷款首付成数\对方对首付成数持什么看法等方面来推断，如有开发商对第二套房子的贷款购买，大开绿灯，这只能说明其旗下项目有问题。还有拒绝公积金贷款者，也要么是土地有问题，要么开发项目本身有些限制，要么开发商本身有些问题。找出了蛛丝马迹就好办。

　　解决了第一个问题，余下的问题变得非常简单：还是如何评价户型的问题？

　　前期讲了许多技巧性内容，这里主要讲讲迷你房的户型评价问题。我的意见是，除了独卫\采光这是两个必备前提条件外，其他可忽略，包括是否入户安排了换鞋的玄关是否有独立的客厅或至少有一个厅，是否有淋浴间，是否有大阳台等，都没有必要计较，你买的是迷你房，不是一生居所。

　　再来看看细节方面有什么考究？

　　原则顺序为：越小越好，在满足上述采光与独卫条件下面积越小越好，降低层数来降低总价，必须(实际都是)框架结构，拒绝暗室，有些设计中有暗室，没有用；空高，这是最理想的衡量指标，如果净空达到三米，这是最为理想的，没有人家所说的三米三。

　　再就是如何买得更值的问题？

　　除了越小越好以及尽量降低购买的层数外，通过弱化朝向\节约总面积\降低总价\对于多栋条件下有时可以选择夕晒房\飘窗\东西向进户等等，以及增设的一米八深度的大阳台等，可以在未来的二次装修中扩大使用率与使用空间。

　　其三是如何买得节约的问题？

　　当然是指付款方面的问题，一般这类迷你房购买按贷期限最好五年以内，首付尽量走高，尽量不要买成品迷你房，避免在临街以及一般认为不大安全的区间选择，尽量选择非等额还本付息法等等。

　　因为，迷你房中转比较快，伴随经济复苏以及通胀稀释，可能市场回暖后,你的投资价值就兑现了。

　　建议你所以不要成品迷你房，提醒你，迷你房的买法是尽量节约，自然装修也是你节约的重要方面，使用费用也是节约的方面之一。

　　另外，室内空间比较多或直观的浪费都是宝，因为小，以后这些多余都会在装修中派上用场。