房产理财细掂量　提前变现减少债务

　　[理财主角] 彭尔高，33岁，在知名企业从事管理工作，月均收入为1.5万元。太太为公司白领，孩子今年刚满1岁。彭尔高目前在深圳拥有7套房产，其中商铺3套，投资房3套，还有一套房自住。

　　7套房均通过银行贷款支付，随着房贷利率的提升，每月的所有收入几乎只够还月供。其家庭年度收支情况为：支出房贷33.36万元，基本生活费为4万元，除工作收入外，另有房租收入税后约每年20.4万元，每年节余1.04万元。2007年下半年，彭尔高意识到单一投资的风险，在朋友的建议下，陆续购买了外资银行QDII理财产品80万元，包括港股基金挂钩红筹股及海外的基金，到目前净亏损为20%，另外有银行存款5万元。

　　[理财目标]：虽然有较多的资产，但彭尔高觉得压力非常大，债务影响生活质量，希望通过资产配置减少负债，过上更优质的生活。

　　分析

　　债务高易致

　　财务危机

　　嘉华理财深圳服务中心刘文英分析，彭尔高目前存在的财务问题是，不动产投资在资产配置中的比例太大，并且每月的收入与负债基本持平，不能增加家庭的流动资金储备，容易产生财务危机。

　　刘文英说，商铺投资回收周期长，必须做好防范风险的准备。要评估风险的话，按国际惯例，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。

　　另外，不是所有的房地产项目都可以升值。户型不够合理、配套相对落后的项目跌价将在所难免。选择适当的有增值潜力的项目是取得良好收益回报的关键。

　　建议

　　卖掉部分房产转投基金

　　刘文英建议，彭尔高现有的5万元存款可用于日常的现金紧急备用金。在家庭主要成员均有社保及重疾险的情况下，建议增加家庭主要收入成员的消费型定期寿险，保额100万，每年保费为7400元左右，保障在有意外发生时家庭的财务安全。

　　针对目前国内外宏观经济情况，建议增加固定收益类产品的投资，减少房地产投资。除现有的自住房，将用于投资的商辅及商品房各出售一套，将变现后的资金200万元左右投资固定收益率金融产品。调整后房贷减轻，这样每月可增加流动资金上万元，减少家里的负债压力。

　　另外，要增加家庭资产的安全性，彭先生购买的外资银行QDII产品折合人民币80万元，目前的净值为64万。建议将70%即44.8万赎回，用于投资境内的证券市场，可选择间接投资证券市场的基金。(晶报　易少龄)