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加息周期,先还贷还是再投资?
手机免费访问 www.cnfol.com 2011年04月25日 04:13 焦岚 新闻晨报刊 
  
    

  

  家庭情况

  梅女士今年42岁,在一家中型企业任财务部主管,税后年收入接近20万元,社会保障齐全。老公长她一岁,今年43岁,是一家企业的销售经理,年收入随着销售业绩会有些波动,但税后最低也能达到20万元。为防范风险,梅女士为两人购买了充足的重疾和意外伤害险,还为老公购买了终身寿险。儿子已上初中,喜欢运动,也购买有教育险和附加住院补贴。

  梅女士从内地来上海四年,在上海购置了两套住房。一套自住房现值250万元,房贷15万元,用两人公积金还贷;另一套为效型学区房,现值150万元,房贷50万元,作为投资,每月有2000元的租金收入。家庭存款有30万元,经常买些短期理财产品。股票和基金市值6万元。

  梅女士家庭每月固定支出为1万元,其中还房贷4000元,孩子教育1000元,生活费5000元。年支出大项为交保险3万元,旅游3万元,孝敬双方父母4万元。

  理财目标

  由于两人没有时间进行股票等投资产品的操作,致使股票基金的收益很不理想。而房产带给他们的稳定升值使他们对房产投资情有独钟。但随着上海等城市的限购政策出台,他们没有机会在上海购买房子或贷款,便将投资目光转向了暂没有进行限购的老家--内地三线城市L市。

  经过一番考察,梅女士看中了L市市中心的房产,环境闹中炔,交通便利,医院、名校近在咫尺,是数一数二的好地段,也是该市最贵的房产。梅女士打算投资最小的一个户型,全额付款30万元。按照当前的行情,租金收入应该有每年1.2万以上。

  临近交款,梅女士却犹豫起来。加息步伐越来越密集,房贷的压力也就随之加大。梅女士夫妇虽正是为事业打拼的黄金期,但工作繁忙职澈争激烈,使两人都感到有很大的压力。提前还完房贷也是梅女士的一个愿望。孩子刚上初中,如果想享有更好的教育资源,也需要投入较多的资金。

  究竟是买房还是还贷?

  家庭财务分析需备一定流动性资产

  梅女士家庭的自用性资产占总资产的57.34%,投资性资产占35.78%。当家庭处于稳定期阶段时,正常的投资比例应为60%左右,梅女士家庭当前的投资资产比例较低,不利于提高净资产增长率。一般一个家庭的流动性资产应满足3-6个月的家庭开支,而梅女士将所有的流动性资金用于购买理财产品、投资股票基金等,由于理财产品在封闭期时是不能够进行赎回,即使是短期的理财产品也不能替代现金的流动性,梅女士需要准备一定比例的流动性资产来预防不时之需。

  资金量偏低投资品种单一

  现阶段梅女士的现金结余均用来储蓄,因此自由储蓄率达到50%,理想状态一般应控制在30%左右,目前梅女士的家庭该项比率较高,可适当增加支出比率。财务自由度是指依靠家庭理财收入来支付生活支出的比率,理想状况是1,而梅女士该项比例为0.19,说明梅女士的理财收入过低。投资的资金量偏低且投资品种单一造成的风险聚集,使得整体收益率不理想。

  合理运用储蓄最关键

  梅女士家庭的负债率为15%,大大低于40%-50%的警戒线,且贷款成数只有16%,显示出梅女士家庭财务稳健,有较强的抗风险能力。梅女士持有的投资资产大部分是现金,用来购买短期理财产品。目前购买短期理财产品是个较好的选择,但也存在收益较低,需是时时关注以及衔接产品不及时等缺点,会影响资金的使用和收益。

  梅女士家庭属于财务状况良好的家庭。收支比率适当,储蓄率较高,处于事业的稳步上升期。而且梅女士对家庭的保障意识很强,已为家庭购买了以重疾险和寿险为主的保险产品。其家庭财务中核心问题在于储蓄的合理运用上。

  理财规划及建议用储蓄提前还贷

  按当前梅女士的收支情况,每年都可以有20万元左右的现金结余。如何合理运用储蓄是梅女士理财的关键。建议梅女士将现有的30万元存款除留够紧急备用金外,可考虑提前还款。

  首先梅女士的贷款为等额本息,刚开始还款不到一年,现在提前还款能够节省较多的利息。

  其次梅女士虽然现在职业生涯进入上升期,但工作压力较大,梅先生从事的销售行业也有一定的不稳定性。趁事业顺利的时候提前还完房贷,可有效减低每月的现金支出和心理的焦虑感。按照现在的收入情况,梅女士家两三年即可还完房贷,届时孩子初中毕业,夫妇俩下一步的理财目标是为孩子出国深造筹备资金,并为自己筹备养老金。

  再者,购买老家的物业虽说是个不错的选择,二三线城市可能会有一轮涨价风潮,但由于没有人进行打理,出租存在管理问题,何况房产投资有流动性差,受政策影响较大,占用资金较多等缺点,不适合资金有限的梅女士。

  基金定投准备教育、养老金

  梅女士家庭预计年储蓄结余为20万元,可将储蓄的20%即4万元进行基金定投,定投股票型基金。如果收益率为6%的话,7年可积累35万元,可作为孩子的部分出国深造费用。15年可积累100万元,可作为补充养老金的准备。按照退休后余寿25年计算,3%的通胀率,每年可获得4万元的补充养老金。

  40多岁投保已显迟

  40多岁的人投保,一是资本的时间价值链太短,保险的复利效应难于发挥。二是按概率论和大数法则厘定的死差率,也比较高。因此,购买养老保险,是比较贵了。我国正步入升息通道,养老保险预定利率会逐步提高,建议为正处于青春期的孩子增加意外伤害和重疾险,并适当增加定期寿险。

  [理财师手记]市场不明朗,房产不宜新投资

  人到中年的中产家庭,面临更为繁重的工作压力和孩子成长中的种种需要。怎样将家庭收支进行合理规划,对资产进行合理配置以获得稳定较高收益,是这阶段的重点。从获利投资方面看,应攻守兼备,一方面要作好基本的避险准备,并作一些防守性投资;另一方面,还得作些中高收益投资,以规避通货膨胀的负面影响,追求私人资本的保值增值。

  加息步伐加快,该不该提前还款要因情况定。像梅女士这样第二套房产是商业贷款,并未享受7折利率优惠,且又是刚开始贷款,那么在贷款满一年后就可以考虑提前还贷,以减轻房贷压力。在当前宏观调控下,房价面临下跌压力,情况不明朗时可暂不考虑进行新的房产投资。(焦岚 新闻晨报刊)
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