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三次降息后,你应该知道的楼市真相

来源:博闻财经    作者:佚名   2015-05-20 14:38:53
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  央行在半年内连续3次降息,购房者承受的利率成本打了85折。目前商业贷款和公积金贷款的利率,都已经比金融风暴之后的“四万亿”时代还低!

  
三次降息后,你应该知道的楼市真相


  面对这样低利率时代,中国楼市会全面回暖吗?今天看了一篇文章,标题是:无论多大利好,都救不起楼市。下面阐述一下我的看法。

  1中国非常大,各地情况千差万别。即便同一个城市,比如广州的中心区和郊区,差别也非常大。任何试图用一句话概括中国楼市的努力,都将漏洞百出。

  2中国购房者目前享受到近年来罕见的低利率,这是非常令人震撼的事实。资金的杠杆作用不容忽视,楼市的确面临重大政策利好。但也应该看到,2009年中国广义货币M2增速是27.7%,4月底竟然是10.1%,这是一个非常重要的差异。因此,我们不能说,救市力度超过了2009年,

  3在这种政策背景下,一线城市的楼市已经被激活。在深圳,二手房过户现场犹如春运,日光盘也已经出现。低利率下一步将激活“强二线城市”中心区的普通住宅。比如武汉、天津、成都之类的城市,虽然库存不小,但主要集中在新区、郊区。在传统市中心,中小户型的普通住宅,将出现价格上涨、交易火爆的局面。其他有人口增量的二线城市,也将如此。

  4大多数城市,尤其是人口流失的中小城市,其郊区、新区的房子,可以适用上面那句话“无论出多大利好,都没有救了”。当然,这是指普惠政策来说的。比如河南周口这种城市,人口流失比较严重。但如果省会迁过去,或者升格为直辖市,楼市一样可以被拯救。不过,这基本上是白日梦。

  5常常有人问,中国房价最终会涨到多高。决定房价的,除了人均收入、人口增减,还有一个极为重要的因素:货币供应量。如果央行恢复2009年的货币发行速度,半数以上城市的房价还是会涨的。不过,很多地方将是表面上涨,按照实际购买力计算,则可能是下跌。由于中国的货币供应量一直超过GDP增速,而且不少于5个百分点。所以,房价每年上涨5%也仅仅是保值而已。

  6以美元计价,中国房价还能上涨吗?短期,要看人民币是否贬值;长期,则要看改革是否成功。如果中国改革成功,避免落入中等收入陷阱,则北上广深房价有可能是世界上最贵的,因为它们是世界上人口密度最高的城市(北上广深如果参加国家之间的人口排行,实际生活人口均可以进入前60名)。

  如果改革不成功,则可能出现大幅波动。但波动之后呢?是倒逼改革,最终改革还是会成功。因此,我的判断是,如果放眼20到30年之后,不考虑中间的波折,北上广深房价成为全球最贵,是没有多少悬念的。为什么?因为我们这个民族太勤劳,太喜欢房子,太爱扎堆居住,对此我有充分的信心。

  7如果不出意外,今年中国的人口政策将发生逆转,全面开放二胎没有悬念,新华社已经发稿催促政策落地。这对于楼市来说,将构成长期利好。

  8整体而言,中国绝大多数城市的房屋出现了过剩,年轻人购房置业的压力将越来越小,大多数房屋的价格将在未来若干年跑输“真实通胀”,这是过去10年楼市大跃进的“成果”。但在人口有增量的城市,尤其是首都、直辖市,以及大多数计划单列市、副省级城市,其中心区的普通住宅,将仍然稀缺商品。此次救市政策的最大受益者,就是它们。

  最后,提供一组国家统计局今天(5月13日)公布的楼市销售数据:4月份全国商品房销售面积8130万平方米,同比增长7.0%,为2014年年初以来首次正增长;销售额5716亿元,增长13.3%。

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