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房贷还款方式哪种更好 收入不同大有学问

手机免费访问www.cnfol.com2013年08月27日 08:49 《理财周刊》 汪 标 查看评论
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  问:最近,我正在办理房屋贷款手续,听朋友说房贷主要有两种还款方式,等额本息法和等额本金法,他说同样的贷款年限、同样的贷款金额,等额本金法支付的利息比等额本息法少,告诫我一定要用等额本金法。可如果采取等额本金法,首月的还款额较高,我能够贷到的房贷金额就要降低,会让我的购房资金产生缺口。请问,我该怎么办才好呢?

  等额本息法和等额本金法是最常用的两种房贷还款方式,除此之外,以前也有银行搞过“双周供”(每两周偿还一次房贷)和“气球贷”(前期按长期的等额本息法还贷,几年后一次性偿还剩余款项)。

  不同的还款方式支付的利息各不相同,那么我们该怎么判定哪种方式更好呢?如果只看利息支出,那么最好的方式是不借款,利息支出为0 ,但在房价越来越高的情况下,能够不贷款买房的人越来越少。既然要贷款,就必然要支付利息,多借自然应该多支付利息。

  就拿两种主要的房贷还款方式来看,为什么同样的贷款年限、同样的贷款金额,等额本金法支付的利息比等额本息法少呢?我们举个简单的例子来说明一下,假设贷款的本金为120万元,贷款年限为20年,贷款利率为6%。用等额本金法还款,每月偿还的本金为5000元,第一个月支付的利息为1200000×6%/12=6000元,两者相加为11000元。用等额本息法还款,每月的还款额为8597.17元,其中第一个月的利息与等额本金法相同,也是6000元(都是120万元借一个月产生的利息)。等到第二个月的时候,情况就不一样了,等额本金法还款后,贷款余额降至119.5万元,第二个月支付的利息为5975元;等额本息法还款后,贷款余额119.74万元,高于等额本金法的119.5万元,因此,就必须支付更多的利息。从第二个月开始,等额本金法就因贷款余额较少而支付的利息也少。根据计算,不考虑提前还款的情况,20年时间等额本金法需要支付利息723000元,而等额本息法需要支付利息863321元,比等额本金法多支付约16万元。但这多支付的利息完全是由于多借款造成的,只要后期采取提前还款的方式,完全可以把这些利息省出来。

  像你这种情况,采取等额本金法就不太合适,由于每月还款额不能超过收入的50%,采用等额本金法,你可以借到的房贷金额将大幅缩水。如果你的收入是17194.34元,刚好可以满足用等额本息法借120万元20年房贷的要求,用等额本金法你只能借93.79万元,贷款缩水20多万元,这对你买房是非常不利的。因此,我建议你采取等额本息法借款,今后钱多了,又希望少支付利息,可以提前还款。

  但我个人并不太赞成提前偿还房贷,尤其是公积金贷款和首套房贷。因为,这些贷款都属于长期的低息贷款,以后很难再借到,是非常宝贵的资源。如果提前还掉了,今后想再借钱,一是不一定借得到。二是借到的利率也会比较高,如果是民间借贷利率可能要超过10%,银行借款利率也必定会上浮。三是还款期会比较短,房贷最长是30年,而其他贷款最长也只有10年,通常只能借1~5年。

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