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“双限时代”怎么买房

来源:理财周刊    作者:佚名   2016-12-12 15:52:34
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  截至目前,已有超过20多个城市重启限购、限贷措施,使得政策环境重新收紧,但专家认为并不会对房价长期向好趋势形成实质性的影响。现阶段,当房价因为调控而使得上涨预期受到抑制时,反而可借此机会选择性价比较高的物业,择机出手。

  楼市调控仍将持续

  在“分类调控、因城施策”总体指导思路下,针对一线及热点二线城市的调控在短期内不会退出,而三四线城市仍存去库存压力,政策环境持续宽松。

  自2014年以来,随着各地“限购令”的取消、房贷利率优惠面的扩大、央行降息等多重利好政策的刺激,全国楼市销量开始企稳回升。但库存压力仍然持续增加,于是从2015年开始,政策环境进一步放松,并伴随着降首付、降息等多种手段,持续拉动需求。但刺激政策却导致一线城市以及部分热点城市房价出现过快上涨,比如厦门、合肥、南京等,同比涨幅超过四成,风头盖过一线城市。市场的分化使得政府重新出手调控,自今年3月份上海、深圳两大一线城市率先出手调控楼市以来,不断有热点城市跟进,截至目前,已有超过20多个城市重启限购、限贷措施,使得政策环境重新收紧。

  专家预计,在即将到来的2017年,政策放松的概率极小。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,一线城市以及热点二线城市由于库存整体回落,而市场需求已被充分激发出来,所以面临不小的房价上涨压力,为了平抑房价上涨预期,调控还会持续。

  三四线城市由于库存压力高企,市场表现依然疲软,预期未来较长时间内政府都将维持宽松的政策。来自易居研究院的跟踪监测数据显示,截至目前,包括北海、济宁、荆门等三四线城市,存销比仍然高于15个月,高于合理水平。

  收紧调控已经对市场需求产生了不小的影响。根据同策咨询针对上海部分在售项目看房数量变化情况监测结果显示,在10、11月份,公寓、别墅项目等都出现了明显持续下滑情况。数据显示,在10月份,公寓类项目案场累计来人环比下跌41.9%,11月份环比下跌31.3%;别墅项目在10月份环比下跌46.0%,11月份环比下跌32.2%。

  专家分析指出,调控对改善型需求的影响最大,并因此而导致房价“蛰伏”一段时间。根据同策咨询跟踪监测显示,按照2016年11月份的成交结构来看,上海普通住宅在外环线以内仅占总量的1%,而即使在外环线以外,也仅有不到两成的比例,如果2017年普通住宅标准维持现状不变,也意味着绝大部分改善型需求会受到严格限制,而改善型需求约占市场需求四成,影响人数并不少,政策势必使得楼市进一步降温。

  房价上行还有空间

  2017年商品住宅市场将出现明显降温已是大概率事件,但从长远来看,房价有望保持震荡上行态势。

  而从另外一个方面分析,流动性拐点的出现,房价短期见顶信号已经出现。有分析机构指出,从历史经验来看,影响房价上涨的决定性因素非利率,而是广义货币M2。这一轮房价大幅上涨,主要集中在一线城市以及部分热点二线城市,其主要原因在于流动性总量不够,目前广义货币M2增速只有11%,低于之前动辄20%以上的增速,所以不够支撑全国房价上涨。而目前,由于金融监管收紧,加上一线城市存款增速已经大幅下降,流动性拐点的出现,意味着支撑房价上涨的流动性已经不复存在,所以未来一段时间内,房价涨势难以持续。

  不过从长远来看,一线及重点城市,还是具有一定的上涨空间。以上海为例,未来仍将保持震荡上行走势。华东师范大学东方房地产学院常务副院长华伟博士及其团队根据上海外来人口构成以及收入情况,发现首次置业可以承受的房屋总价在500万~800万元之间,这相对于当前房价水平而言,还是具有一定的弹性空间。也就是说,在目前上海均价约4.4万元/平方米的基础上,即使继续上涨,仍然能够承受。

  华伟进一步解释说,对于一个“新上海人”家庭来说,夫妻二人月收入超过4万元,在父母的支援下,拿出200万元作为首付,每月月供2万元左右,便可购置总价约600万元的房产。

  而从整个行业的发展趋势来看,专家认为调控也无法解决房价长期上涨的问题。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析指出,从房地产市场的长期发展走势来看,因为供应短缺与旺盛需求之间的矛盾无法得到解决,所以即使调控能够在短期内抑制房价的上涨,但从长期来看,房价上涨过程仍然会持续。

  精挑细选优质物业

  那么,对于购房者来说,又该如何应对呢?

  购房者习惯于“追涨杀跌”,即在房价大涨时期敢于追进,而在房价震荡期购买意愿却大幅下降。殊不知,追涨的结果就是购房成本大幅上升,因此应该调整思路,在房价平稳时期,选择优质物业择机买入。目前楼市进入调控阶段,需求受到抑制会让房价上涨速度受限,这恰好给刚需购房者提供了入市时机。

  专家表示,未来城镇化的重点仍是一二线城市,由此看来调控恰好给予刚需购房者不错的购房时机。华伟表示,城镇化距离全面启动阶段还有一段时间,因此目前一二线城市还是吸纳人口的热点区域,这会使得房地产市场需求持续旺盛。据此推测,一旦未来购买力再次释放,房价又会形成一波新的上行趋势。而现阶段市场需求受到抑制,房价上涨动力不足,对于刚需购房者而言,恰好利用这个机会,选择性价比较高的物业出手。

  如果是出于资产配置考虑,专家建议应该选择升值潜力较大的物业。对于中心城区的住宅来说,由于房价上涨幅度较大,而且租售比较低,对投资者而言需要较强的资金实力才能投资,并不是一个最佳的标的。以上海为例,中心城区一套三房,总价均已超过千万元,购置此类住宅,首付款至少达到700万元以上,将数额巨大的自有资金投入到一套住宅上面,显然不是很合适。同时,这类住宅月租金水平在每月15000元左右,租金回报率在1.8%左右,不及银行理财产品收益高。因此专家建议可选择外围具有上升空间的区域,比如未来将会通地铁或者配套设施会得到改善的区域。此外,有部分交通条件得到巨大改善如开通高铁的卫星城市,因为高房价导致中心城市需求外溢,也会促使其房价上涨而具有一定的投资价值,如北京周边的廊坊、上海周边的昆山,此前房价大涨均是这个原因。
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