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房客何时换租最划算

来源:理财周刊    作者:佚名   2017-01-05 10:01:55
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  换租择时有讲究

  近日,小袁一直在为要不要在春季前换租而拿不定主意。小袁目前跟人合租,合租者经常呼朋唤友聚会喝酒,有时候会闹到很晚才散场,已经严重影响到了小袁的生活。在交涉过后对方虽然有所收敛,但并不能完全杜绝这种情形的发生,因此他想到了重新租房。但小袁又有些犹豫,因为他准备在春节期间回趟老家,长假加上年假一共可以休半个多月,如果在春节前就租好房并搬进去的话,意味着要空关半个多月时间,这让他觉得不太划算。因此他考虑在节前退租,然后节后返沪之后重新租房。

  其实,对于租房一族而言,因为跳槽、租约到期等诸多原因,不可能长期租住在一个地方,因此换租成为这个群体不得不面对的实际问题。那么,对于换租时间节点,到底如何选择才划算呢?诸如小袁,到底要不要考虑空关因素而选择在节后租房?这里面其实很有讲究。

  业内人士建议,如果空关时间不是太长,不如选择在节前就把房子租好,提前锁定成本。这是因为通常情况下,春节后为住房租赁市场旺季,由于旺盛的市场需求会推高租金水平。据了解,在春节后,部分职场人士在拿到年终奖后选择更换工作而形成跳槽高峰期,同时在这个时期新近来沪人数也相对较多,这些都会导致住宅租赁需求回暖,从而形成租房高峰。

  而过去的市场行情走势也印证了这个判断。根据上海二手房指数办公室发布的住宅租赁指数发现,春节前后住宅租金上涨幅度明显要高于春节之前。如2016年春节后的3月份,上海房屋租赁指数月内上升14点,而在2016年春节前的1月份,该指数仅上升5点。2015年春节前后情况有些特殊,当年住宅租赁市场从春节前开始发力并导致租金大涨,但即便是如此,2015年3月份房屋租赁指数上升6点,比当年春节前的1月份要高出1个点。在2014年春节后住宅租金则出现了明显上涨,3月份租赁指数上升了22点,比春节前的2013年的12月份要高出12点。

  成本差距有多大

  春节前后换租的成本各有哪些不同,两者之间到底又有多大的差距?

  在考察这个问题之前,我们需要大致确定春节后房租上涨幅度。本刊不动产研究中心通过对沪上部分中介咨询得知,一般情况下,春节后房东提价幅度主要集中在5%~10%不等。如在2016年春节前,出自田林新村的一室月租金在3500~4000元之间,二室月租金在4200~4500元左右,而在春节后,月租金普涨300~500元不等。再比如控江新村一套小面积老公房,2016年春节前月租金为2800元,春节后则直接涨到了3300元。

  为了直观地说明问题,我们主要针对上述类型的出租房来进行分析,对比春节前后租金变化情况。以田林新村一套普通装修的两房为例,节前月租金为4300元,春节后涨到4600元,那么意味着全年将多支出3600元的房租。那么在春季前租好这套房,即使因为春节期间离开上海而空关半个月,损失约2150元的房租,但相对于全年租金开支而言,仍然节约了1450元。

  而如果租金涨幅更高,节约的租房成本则更多。以控江新村这套小面积老公房来说,由于租金在原有基础上上涨了500元,那么全年上涨了6000元。由此可见,扣除掉空关半月造成的租金损失,还是能够节省出一个多月的房租。

  其实,我们可以通过测算,来提前判断春节前后换租到底是否合算。其具体操作方法如下:可在目前租金水平的情况下,计算出因为空关造成的租金损失,然后分摊到未来12个月,如果认为春节后租金上涨金额会超过该数值,则可考虑在节前换租。我们还是以前文中提到的田林新村两房为例来进行说明,该两房月租金为4300元,空关半月损失2150元,分摊到每个月约180元。也就是说,该住宅春节后月租金只要在现有基础上加上180元,那么意味着提前换租,前后成本相当。但如果春节后租金加价超过该数值,则表明提前租房更为合算。

  节前换租注意啥

  当然,在实际租房过程中,并非所有人都会空关半个月,大部分租房一族只是在春节长假期间离开上海,长假结束之后都会返回,所以因为空关造成的租金损失并不大,而同时考虑到春节之后租金上涨是大概率事件,所以在春节之前就换租,更加有利于成本控制。当然,在换租过程中也有不少需要留意的地方,比如时间节点把握、交通时间成本控制等等。

  在换租过程中,首先要考虑的是资金成本。通常情况下,可根据自身收入来确定租住地段,比如月收入为1.5万元,按国际通行惯例住宅消费占3成比例来测算,他(她)可以租住月租金为4500元的房子。

  而对于时间节点的把握也很有讲究。记者了解到,通常情况下,越靠近春节,房东涨价的冲动越强烈,所以最好是有意识地避开高峰期,比如可以选择在春节前一个半月就着手进行此项工作。因为走完看房、洽谈租金等等程序,到最终签订租房合同,距离过春节已经为时不远了。而另一方面,提前租房也能减少房东空关时间,他们也会更加乐于以市场价租出,以降低空关造成的损失。

  换租过程中除了要关注资金成本之外,还需要留意交通时间成本。如果上下班通勤时间过长,比如超过90分钟,就会产生“生命浪费在路上”的感觉,并降低生活的幸福感。对于生活在一线城市的上班族而言,因为路况较为拥堵,可适度放宽条件,但也不能超过2个小时。

  最后,建议租房一族在换租过程中,也要考虑方便自己充电提升,同时还要兼顾交友。记者在采访中了解到,有少数职场人士因为考虑到房租成本问题而选择租住在更为偏远的地方,这不利于自身继续学习,同时在无形中提高了与朋友聚会的难度,从而在有意无意之间忽略了人脉方面的维护与拓展,这对日后的发展也不太有利。
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