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2017楼市降温成定局

来源:理财周刊    作者:佚名   2017-01-09 16:36:16
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  近期楼市调控力度进一步收紧,同时调控范围也在扩大,种种迹象表明,2017年房市总体降温,全国商品房均价强势不再。此举可让购房者从容选择合适的物业,而不必去盲目追涨。

  多地调控再次收紧

  近期多地再次收紧调控,为稳定楼市再次出手。

  在2016年的最后一天,西安出台限购政策,升级调控。规定自2017年1月1日起,本市及非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女),在本市城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区)范围内只能新购一套住房(含新建商品住房和二手房)。

  北京将现房销售也纳入到了调控范围之内。在2016年岁末,北京市住建委发布通知,要求从12月30日起,开发企业销售现房前应办理现房销售备案,并严格执行明码标价、一房一价,销售价不得高于申报价。

  其实,并非只有北京收紧调控。本刊不动产研究中心梳理近期各地政策发现,包括济南、郑州、武汉甚至嘉兴等城市,也纷纷出台政策,进一步收紧调控政策。在2016年12月26日,济南再度收紧限购政策,规定本市户籍家庭限购2套住房,非本市户籍家庭在济南市限购1套住房(需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明)。这已经是济南第三次出手调控楼市。2016年9月28日济南市发布了“房八条”防止恶意炒房,随后在10月2日济南再次发布限贷令,对三套房进行限贷以抑制过热的楼市投资。

  就在济南加码调控的两天前,郑州也做了同样的动作。据郑州在2016年12月24日发布的最新政策,郑州二套房首付比例由40%升至60%。除保持住房限购区域不变,还将单套建筑面积超过180平方米的住房纳入限购范围。

  武汉也进一步收紧了调控力度。2016年12月21日晚,武汉市房管局官网发布《关于扩大住房限购范围的通知》,将武汉市限购范围进一步扩大,东西湖、江夏、黄陂三个远城区部分区域自2016年12月22日起实施限购政策。

  此外,靠近一线城市房价上涨过快的三线城市嘉兴也加大调控力度。嘉兴市城乡规划建设管理委员会发布公告称,自2016年12月3日起,浙江嘉兴市实行住宅限购,在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

  另外,上海也有可能会扩大调控范围。日前,上海市房地产主管部门已开始着手上海各区排查类住宅情况,摸底类住宅整体情况,包括酒店式公寓、LOFT、SOHO公寓等等,一旦这类物业价格出现快速上涨,极有可能会纳入调控范围。

  从严调控已成定局

  种种迹象显示,2017年楼市政策思路已经明确,从严调控已成为定局。

  从目前来看,楼市调控趋紧预期愈发强烈。本刊不动产研究中心梳理近期政策发布近3个月来的情况,武汉和郑州各发布了调控政策4次,杭州、南京、济南等城市也都在10月以来连续发布超过3次调控政策,西安、成都也发布了两次调控政策,调控明显收紧。

  此外,参与调控的城市数量也在增多,调控范围越来越大。记者发现,除了北上广深四大一线城市,以及包括合肥、厦门、南京、苏州、杭州等在内的热点二线城市之外,上涨预期强烈的三线城市如昆山、嘉兴等也加入了调控行列。

  而涨幅并不大的西部城市也加入调控行列,更是强化了调控收紧的预期。根据国家统计局公布的2016年11月70个大中城市新建商品住宅价格变化情况,成都、西安房价同比增幅分别为6.6%和6.1%,相较热点二线城市如合肥、厦门等超过40%的同比涨幅来说,显然要少了很多。

  专家表示,2017年楼市调控政策不仅不会松动,反而会进一步收紧。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在2017年中央仍将坚持因城施策原则,并将楼市调控权力下放到地方政府。同时,在部分热点区域楼市非理性上涨后,抑制这类城市房价过快上涨,保持房地产市场持续健康发展,也将成为2017年房地产政策的主要着力点之一。

  业内人士预计,调控范围还会在现有20个重点调控城市的基础上进一步扩大。本刊不动产研究中心统计发现,截至2016年11月底,凡是同比涨幅超过15%的城市,基本都已被纳入调控范围之内,包括北京、上海、合肥、厦门、南京等在内的20个重点调控城市。但受房价整体上涨带动,目前宁波、南宁、赣州等城市,房价同比涨幅已经达到10%~15%之间,如果未来房价进一步上涨,有望成为新的调控城市。另外,重庆近年来房价虽然走势平稳,2016年同比涨幅不到7%,但其面临不小的上涨压力,一旦房价出现异动,也极有可能会被纳入调控范围。

  不过,从严调控并非意味着全面调控。有专家指出,目前房价上涨是局部现象,而不是全国现象,三四线楼市库存严重问题并未真正缓解,因此2017年三四线城市政策仍将维持宽松态势。住建部也在各个场合表态,2017年将高度重视楼市调控,狠抓热点城市控房价,同时兼顾三四线城市和县城去库存。

  房价大跌概率不大

  业内人士认为,调控从严信号出现后,可能会让2017年的房地产市场进入冷却调整期。尤其是在2016年多地购房需求大量释放甚至出现透支以后,导致市场购房热情大幅降温。不过考虑到房价上涨预期还将持续一段时间,因此2017年房价不仅不可能出现大跌情形,反而会因为惯性而微幅上涨。

  严跃进预测,2017年全国商品房成交均价继续上涨,预计全年增幅在5%左右。主要原因有以下几个方面,一是从近几年房价增长趋势看,整体呈现惯性上涨态势,房价粘性较强。由于2016年上半年多数城市房价基期值不算高,因此2017年全年仍然上涨。二是一线及热点二线城市近期随着楼市政策的收紧,房价上涨放缓甚至下跌,但大部分三四线城市楼市表现滞后,且2017年上半年仍存板块轮动现象,预计房价稳中有涨,从而推动了全国商品房成交均价的上涨。三是价格变化滞后于成交量,2017年成交量回落,但价格仍将小幅上升,将高于成交量增速。综上所述,2017年房市总体降温,全国商品房均价强势不再,但仍有望实现正增长。

  市场成交可能会出现微幅下滑。业内专家预测,受调控力度收紧及调控范围扩大,包括20个重点调控城市的成交量在2016年达到历史高位之后,必然会出现回落,加之调控收紧预期的增强,也影响到了开发商供应节奏,都会使得成交量下滑。但同时三四线城市由于鼓励购房,成交量会实现正增长,可部分对冲热点城市成交量下滑,从而使得整体成交水平回落不会过于明显。专家预计,2017年全国楼市成交量下滑幅度预计在5%~10%之间。

  而对于自住需求来说,2017年是个不错的购房年份。由于房价涨幅不大,同时市场成交也不是很活跃,这使得购房者可以从容选择合适的物业,而不必去盲目追涨。至于是否需要观望等待,考虑到房价并无很大的下行空间,选择观望的意义不大。
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