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楼市分化中迎来“金九银十”

来源:新浪财经    作者:甄爱军   2015-09-28 13:51:29
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  文/本刊记者 甄爱军

  9月前两周楼市成交量明显回升,政策环境持续宽松,各地方政府继续采取一系列促销、去库存措施。但三四线城市库存压力仍旧不小。如果市场依然积弱不振,不排除会出台更多的刺激手段,来促使交易回升。

  楼市成交开始反弹

  上海楼市成交量在9月的第二周出现反弹。据上海链家市场研究部监控数据显示,9月第二周(2015年9月7日~9月13日,以下同)上海市商品住宅成交面积为34.87万平方米,环比前一周大涨59.82%。

  其实,楼市成交状况回升,并非只有上海一个城市。根据中国指数研究院公布的最新监测数据显示,包括北京、上海、南京、杭州、扬州等在内的29个监测城市,整体成交状况出现明显回升,涨幅达到17.4%。全国楼市经历8月下旬、9月首周的短暂低迷态势之后,回归正常。

  一线城市再次充当了反弹“急先锋”。数据表明,9月第二周一线城市商品房成交面积较前一周大幅回升,总成交面积达到103.1万平方米,环比涨幅36.9%。其中北京环比涨幅最高,为79.6%,深圳、上海紧随其后,环比分别上涨43.4%、39.5%,仅广州成交继续下降6.3%。

  二线城市整体表现尚可。数据表明,9月第二周包括南京、杭州、武汉、海口等18个二线代表城市成交总量达到301.5万平方米,环比上涨13.8%,仅南昌、石家庄、厦门成交下滑。三亚环比翻番,涨幅为112.7%,海口、合肥、成都也有超过6成的涨幅。环比下降的城市中,厦门跌幅最明显,达到26.9%。

  三线城市表现不温不火。数据显示,包括扬州、东莞等在内的7个三线代表城市成交总量为45.7万平方米,较前一周微幅上涨3.6%。其中4个城市成交总量均环比上涨,扬州环比上涨105.4%,涨幅最为明显;韶关环比降幅最大,为49.0%。

  表 部分城市9月第二周成交量变化情况

  城市 成交套数(套) 成交面积(万㎡) 成交面积环比

  北京 2490 24.8 79.6%

  深圳 1260 12.7 43.4%

  上海 4873 49.6 39.5%

  广州 1384 16.0 ﹣6.3%

  三亚 439 3.5 112.7%

  海口 573 5.8 87.4%

  合肥 660 7.2 78.4%

  成都 1923 19.3 61.4%

  宁波 845 10.2 29.6%

  温州 416 5.6 26.0%

  青岛 3116 32.4 23.6%

  天津 2691 29.5 21.1%

  济南 1605 18.5 17.5%

  昆明 1662 14.3 16.7%

  南京 2604 29.7 4.9%

  杭州 787 8.7 4.8%

  大连 472 4.9 4.7%

  苏州 1831 21.5 4.2%

  武汉 4390 45.9 1.5%

  南昌 958 10.7 ﹣7.9%

  石家庄 994 8.6 ﹣9.5%

  厦门 457 5.2 ﹣26.9%

  扬州 468 5.6 105.4%

  东营 301 4.1 37.7%

  汕头 353 4.1 24.0%

  惠州 563 6.8 11.6%

  东莞 1541 17.2 ﹣1.5%

  包头 567 6.3 ﹣25.9%

  韶关 126 1.5 ﹣49.0%

  库存走低尚存隐忧

  一线及重点城市成交量的回升,市场整体库存压力在进一步降低,但却无法掩盖三四线城市库存高企、成交疲软的事实。

  虽然8月份楼市成交量出现下滑迹象,但连续数月成交量放大,使得当前房地产市场库存压力大大减轻。截至2015年8月底,上海易居研究院监测的包括北京、上海、武汉等35个城市新建商品住宅库存总量为25729万平方米,环比减少0.8%,同比减少1.4%。更为难能可贵的是,这已是库存规模连续6个月出现环比下跌。

  图 35个城市新建商品住宅存销比排序

  整体向好,但三四线城市却显得“步履蹒跚”。数据表明,8月份,一二三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.9、12.5和19.7个月。相比7月份11.2、14.1和20.7个月的数值而言,三线城市仅缩短了1个月,相比一二线城市的2.2个月、1.6个月,明显要慢一些。

  此外,上市房企的巨量库存,大多也来自三四线城市。据中原地产研究中心统计数据显示,上半年2.47万亿元的总存货金额,相对于去年同期的22024.96亿元,同比涨幅高达12%。中原地产首席分析师张大伟分析认为,虽然一二线城市市场回暖明显,但三四线的市场仍处在调整过程中,上市公司增加的总存货金额,三四线市场贡献最大。

  三四线城市去化速度较慢,这在部分房企的销售情况方面得到体现。曾经以三四线城市为主要战场的千亿级房企碧桂园,2015年前8个月完成销售回款714亿元,仅完成全年销售目标的53%,究其原因,主要是其项目分布在三四线城市。相对来说,城市布局偏向重点城市的保利地产,其销售情况则要理想一些,同时期完成981亿元,完成全年业绩指标的65%。

  此外,开发商撤离三四线城市,转战一二线城市,投资策略的转变,也意味着现阶段三四线城市已经面临不小的去库存压力。易居智库研究中心研究总监严跃进表示,对于三四线城市的房企来说,去库存依然是一个艰巨的任务,主要的库存压力也集中在此类城市中。

  政策刺激会否持续

  利好接连不断,楼市政策环境进一步宽松。在这种情况下,地方政府是否还会出手刺激楼市呢?

  本刊不动产研究中心梳理近期出台的房地产政策发现,地方政府继续采取一系列促销、去库存措施。如北京、哈尔滨、汕头等地,已经积极落实公积金贷款新政,调整个人住房贷款政策;沈阳、广州则分别采取财政补贴、快速放贷等方式,促进房地产消费。

  后续政策会怎么走?有无可能加大刺激力度?专家表示这需要根据市场行情走势来综合判断。严跃进分析指出,地方政府可能会观察目前房地产市场的回暖态势,如果回暖速度不快,那么后续继续刺激的做法会出现。可使用的手段有以下三种:第一种在于商业性质的二套房贷方面会有新动作。第二种则是通过目前个人所得税的改革来间接降低住房交易成本,加快交易节奏。第三是不排除对于首套刚需购房者继续放宽购房政策,比如围绕首付款筹集而提供金融支持等,进而刺激购房者积极入市。

  不过专家表示,一线城市政策放松的可能性不大。严跃进表示,后续政策环境总体会趋于宽松,并没有收紧的可能。但是对于部分城市如一线城市而言,要警惕二套房贷利率上升的风险,毕竟部分城市房价上涨压力开始显现。

  目前,各城市开发商已经积极推盘,开战“金九银十”行情。如上海9月第二周商品住宅供应量继续上涨,已超40万平方米,再度刷新年内新高。广州住宅方面共获得9个预售证、2239套房源,比上一周大涨153%。

  购房者如何应对?专家表示,一线城市由于住宅库存量的持续下滑,存销比已经下滑至10以下,供需已经达到合理水平,如果持续下滑,市场将出现供不应求局面,并导致房价上涨。因此现阶段已经迎来购房窗口期,可以积极入市。而对于库存压力巨大的三四线城市来说,房价仍然存在下行空间,可适当观望,等待房价企稳之后再考虑出手。

责任编辑:cnfol001下载中金财经客户端

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