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整体形势利于置业:十一长假买房正当其时

来源:新浪财经    作者:甄爱军   2015-09-29 15:17:32
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  文/本刊记者 甄爱军

  政策对购房需求扶持力度进一步加大,连续降息使得购房成本一降再降,房价温和上涨也使得购房者心态较为轻松,所以购房者可在今年国庆节期间,充分利用长假优势,完成置业。

  整体形势利于置业

  2015年的国庆节长假,对于有置业想法的人群来说,注定是个不一样的假期。无论从哪个方面来说,如房价趋势、政策面等,对购房者都极为有利。

  现阶段房价已经处于温和上行阶段。国家统计局最新发布的数据显示,2015年8月,全国70个大中城市中房价回升的城市数量继续攀升,由上月的31个增至35个,维持稳定的城市数量有9个,而房价下滑的城市则继续缩减至26个。世邦魏理仕(CBRE)跟踪监测的结果也反映了这种变化,该机构在国家统计局每月发布的数据基础上创建的全国商品住宅价格指数表明,在8月份整体环比上行0.5%,达到156.3点,保持持续微幅上行态势。

  其中,一线城市房价环比上涨2.6%,涨幅较上月收窄0.5个百分点,二线城市环比上涨0.3%,更为难得的是,三线城市整体房价则出现止跌迹象,环比持平。房价保持温和上涨态势,对于购房者来说,即不用担心价格上涨过快而被迫追涨并乱了方寸,也不必为房价下跌而心存焦虑,心态比较放松,有利于做出正确的决策。

  从政策面来说,暖风频吹,也有利于购房。2015年已经过去8个多月,政策面始终处在逐渐放松的过程,尤其是对于刚性需求,各级政府一再出手给予扶持,购房门槛一降再降,置业成本也不断降低。“3.30新政”拉开了“救市”大幕,随后,一系列刺激措施接连出台,降低公积金贷款首付比例并提高贷款额度、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等政策,使得刚需和改善型需求都被惠及。

  尤其是利率水平接连下降,购房成本大幅下降,让购房者享受到了真正的实惠。查阅自2005年来的房贷利率,当前执行的基准利率已是10年来最低,为5.15%,这给购房者减轻了不少利息支出压力。举例说明,如果贷款100万元(等额本金还款法),还款期限为30年,即使与2014年11月22日的6.15%相比较,利息支出减少22.75万元。

  开发商也很给力

  秋季往往是房企冲击业绩的关键时期,所以开发商也会选择在现阶段集中推盘,并愿意给予折扣实现以价换量。

  以上海为例,近期市场供应量出现大幅攀升态势。据上海链家市场研究部监控数据显示:最近一周(9月14日~9月20日)上海市商品住宅新增供应量为56.14万平方米,环比上涨33.79%,创下近年来周度供应新高,甚至超过了今年3月全月的供应量。

  此外,同样为一线城市的广州供应量也出现大幅上涨态势。据搜房网数据监控中心统计,同时期广州住宅方面共有17个项目3838套房源获得预售证,环比上周2239套房源上涨72%。这也是广州市连续两周市场供应放量,在9月份的第二周(9月7日~9月13日),预售房源数量环比暴增2.6倍。

  而从全国范围来看,“金九”房企推盘热情高涨,从而使得库存水平有所上升。数据表明,截止到2015年9月19日,中国指数研究院监测的包括北京、上海、杭州等14个主要代表城市库存总量环比上一周(截至9月12日)上涨0.92%,仅青岛、厦门库存回落。库存上升的城市中,宁波涨幅最大,达到8.9%,南京、北京环比上涨2.76%和2.5%,分列涨幅榜的第2、3位,其他城市涨幅均为超过2%。青岛和厦门因为销售量的持续回升,库存环比分别下滑3.8%和0.17%。

  表 部分城市近期库存变化情况(截至到9月19日)

  城市 可售套数(套) 可售面积(万㎡) 可售面积环比

  宁波 44797 589 8.90%

  南京 52238 640 2.76%

  北京 85988 1103 2.50%

  合肥 42182 452 1.91%

  惠州 20566 242 1.90%

  广州 70385 902 1.89%

  深圳 31744 336 1.87%

  苏州 46170 701 1.60%

  福州 28527 351 1.17%

  温州 37113 505 1.05%

  上海 84773 1240 1.01%

  杭州 39615 481 0.47%

  厦门 19783 287 ﹣0.17%

  青岛 171014 1879 ﹣3.80%

  数据来源:中国指数研究院

  合理安排是关键

  “十一”长假说短不短,总共有7天。那么如何利用好这7天时间,并找到合适的物业,这需要进行精心安排,并合理规划。

  首先要做到的是将部分工作前置并需要提前完成,而不是带泥的萝卜,洗一段吃一段。这类工作包括合理评估自身资金实力、综合考量各方需求以及初选楼盘,甚至包括项目情况的了解等。

  评估购房能力,这为几乎全部购房者所了解,但却容易出现差错。常见的错误是过高估计自身资金实力,比如有购房者在购房之前,会把父母的存款,甚至包括自己能够借到的钱,全部计算进来,从而估算出自己的承受能力,殊不知一旦出现变数,将会让自己陷入被动境地,比如父母健康状况突变,需要大笔资金医治,或者答应借钱的朋友家中出现变化而无法借出等。因此正确的做法是,以现有资金为基础来进行计算,确定一个合适的范围。

  记者注意到,目前有很多网站都开发了购房能力评估软件,只需填入自用资金、家庭月收入、目前家庭支出情况、所购住宅面积等,就能得到自己能够承受的总价和单价。

  在完成购房能力评估工作之后,便要综合考量家庭成员需求了。购房时,房价并非唯一的决定因素,还要兼顾夫妻双方的工作,以及小孩教育等因素,如果考虑得再细致一些,还要考虑是否接老人过来同住,或者方便看望老人等,然后再确定具体物业。记者曾接触过一些该工作做得并不细致的购房者,两人居住工作在松江,但却花费了一整天的时间专门前往嘉定去看房,结果肯定是白费功夫。

  楼盘初选工作也可以提前完成。目前借助网络平台,完全可以完成该工作。在网站上可以查询到楼盘的价位、具体位置、板块内其他在售项目、周边配套情况介绍等,可以根据自己的真实需求初步选定部分楼盘。在此基础上,再致电售楼处询问在售房源情况,以及是否有折扣优惠等信息,来确定是否将其纳入自己的考察对象。

  在完成上述工作的基础上,购房者接下来要做的就是精选楼盘,然后在长假期间重点考察。前往售楼处实地考察的目的并不只是看看样板房、了解价格那么简单,而有很多工作需要去做。比如考察周边配套情况,包括交通、学校、超市等等。在考察过程中,需要提醒的是应将所圈定的楼盘都考察完毕之后再做定夺,而不是在考察过程中草率拍板之后再反悔,这有可能会让自己陷入被动境地,如定金无法退还等。

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