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小商品批发家庭换房养老两不误的规划

来源:投资与理财    作者:佚名   2015-09-29 16:29:31
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  年近40岁的张金保,从事的是商品批发生意,一直未有社保及任何的商业保险,面临上有70岁老母需要照顾,下有10岁小儿要养育,自己夫妇俩要养老,张先生希望有理财师帮他好好地规划下家庭财务。

  文|文熙今年38岁的张金保,一直在浙江义乌从事小商品批发工作,经营还算稳定,2014年税后收入达20万元。张先生目前未参加社保,他曾考虑过投保商业保险,但因体重严重超标,投保寿险与医疗险都必须加费30%以上,因此未投保任何商业保险。

  太太黄女士,现年33岁,在一家民营企业担任中层管理者,税后年收入达10万元,有“三险一金”,其中住房公积金缴存比率个人与企业各5%。过去缴存的住房公积金都用来购房与还房贷。刚投保了一份保额为20万元的重大疾病保险,交费期限20年,期满可领回所交保费。

  张先生父亲刚过世不久,留给张先生的母亲价值30万元的房产。母亲现年70岁,患有糖尿病。张先生需要尽快把母亲接来同住,以后每年要承担母亲的生活与医疗费用2万元。

  张先生与黄女士育有一子,今年10岁,就读小学。张先生希望尽快在一家医院附近购买一套四居室的大房,预算200万元。按照当地政策,首套房贷款最高不超过七成,第二套房贷款最高不超过五成,房贷年利率为5.4%,贷款期限最长20年。

  家庭资产方面,有活期存款10万元,国债20万元,3年后到期,信托产品100万元,2年后到期,投入股市50万元,自用房产市值100万元,房贷余额40万元,自用汽车20万元。现金支出方面,其中日常生活年支出8万元,房贷本息年支出5万元,还有8年未还清,保费年支出1万元。

  张先生的投资风险承受能力中等,最高可忍受10%的本金损失。

  规划需求

  1.购买一套市值200万元的四居室。

  2.为张先生设计一份保险规划方案,包含所要投保险种和保额保费。

  3.家庭剩余资产的配置。

  北京农商银行金融理财师团队:刘怡、史项超、邵宇、贾鑫金家庭财务

  换房方案背景说明:按照政策及客户实际情况可知,首套房贷款最高不超过七成,第二套房贷最高不超过五成,公积金贷款利率3.5%,房贷年利率为5.4%,贷款期限最长20年,公积金贷款上限20万元。

  张先生家庭具备一套自有房产,房产价值100万元,采用公积金贷款方式购买,截至2014年年底,还有40万元贷款尚未偿还。

  方案一

  将张先生目前已有房产变卖,扣除尚未偿还的40万元的房贷,张先生可以获得60万元。首付三成,房产首付60万元,剩余140万元采用按揭方式贷款,公积金贷款20万元,商业贷款120万元,贷款期限20年,公积金贷款每月偿还1160元,商业贷款每月偿还8187元,共计9347元。

  方案二

  选择购置第二套房,第二套住房首付款五成(首付款:100万元)。

  由于张先生的100万元信托2年后到期,现在无法提前赎回,所以信托的100万元在购买第二套住房时无法使用。张先生家现在能够使用的包含现金、国债、股票、母亲的房产。现金10万元、国债20万元、股票50万元、房产30万元,共计110万元。

  方案一与方案二比较:

  第一,方案一采取换房方案,可以首付三成,享受20万元的公积金贷款的低利率,方案二由于属于购买第二套住房,首付款五成,不能够享受公积金贷款的低利率。

  第二,如果采用方案二,会造成国债到期之后的损失,也会导致股票预期收益的损失。

  第三,采用方案二,会造成张先生家庭近期可支配投资资金大幅度减少,不能增加张先生家庭的投资收入。

  综上所述,我们认为方案一比较符合张先生家庭的基本情况,所以,我们选取方案一的换房方案。保险计划具体保险品种黄女士保险:黄女士投保20万元的重大疾病保险,每年保费10000元,支出合理。

  理财规划

  张先生的信托产品和国债都没有到期,近期不能够动用,不能够进行投资。张先生父亲过世,母亲身体不好,需要近期搬来与张先生共同生活,张先生父亲过世后,为张先生母亲留下一套价值30万元的房产,按照义乌当地租房水平,如果出租的话,不一定能够租出一个合理的价钱,所以采用变卖的方式较为合理。所以,张先生家庭可支配资产包含:30万元的房产,50万元的股票,现金与活期10万,共计90万元。

  另外换房后,原5万元本息支出取消,新房每月房贷9347元,房贷年支出112164元,新增医疗费支出2万元,张先生保费支出26000元,年支出合计248164元,年结余51836元。

  杨波

  1997年加入保险行业,从一名普通的保险营销人员成长为团队总监。先后获得中国理财规划师协会认证理财规划师,中意理财规划师(G)资格认证。

  一、家庭现状分析:

  张先生作为家庭的顶梁柱,未来面临子女教育、养老、健康以及风险保障、父母赡养及医疗费等多重问题,压力巨大。另外,即将要购置的200万元房产也对未来家庭财务状况有较大影响。

  二、综合理财建议:

  A.紧急备用金:

  张先生夫妇收入都较为稳定,为保证家庭生活不受影响,必须建立紧急备用金,额度为3~6个月家庭开支,以一年80000元生活支出计算,需保留2万~4万的紧急备用金,可将该笔款项放在银行活期账户,或购买货币型基金。

  B.购房计划:

  考虑二套房首付最低50%,张先生需准备100万的首付款,建议从现有股票投资中取出50万元,活期存款中取出6万~8万元,另外将父亲留下的30万元房产变现,加上年度结余拿出10万元,累计100万作为购房首付,贷款100万元,按照等额本息还款法,每月还款4200元左右,对家庭财富负担无太大影响。另外,原来自住的100万房产可用于出租,租金用于偿还新购置房产的月供,缓解贷款压力。

  C.投资调整:

  张先生现有投资渠道较多,收益较为均衡,风险在可承受范围内。建议国债20万元到期后转为信托产品,以增加收益;另外从每年结余中取出5万~10万元用于股票和基金投资,其中基金占比建议60%,股票占比40%,股票投资建议购买蓝筹绩优股。

  考虑到未来孩子教育金的需求,建议从年度结余中取出3万~5万元用于投资基金定投,用于孩子未来教育金储备。

  另外,每年提取5万元结余投入智富锁万能账户,可以在张宝宝教育阶段满足其教育金需求,一旦张先生未来生意出现资金风险或需要临时周转,该笔资金也可及时变现解燃眉之急,该账户预计中等收益为每年4.5%。

  最后,每年投入5万~6万元保费用于应对家庭重大风险,如重大疾病、意外等,具体详见保险计划。

  D.保险规划:

  张先生是是经济支柱,没有社保也没有商业保险,同时身体严重超重,存在健康风险,从事批发生意也有一定的意外风险,因此一旦发生意外或重大疾病,家庭生活将遭受严重影响。建议通过商业保险实现重大疾病、全面医疗和意外保障。

  保险利益如下:

  1.重大疾病保险金:确诊患50种重大疾病,给付50万元保险金;确诊有恶性肿瘤,给付80万元保险金。

  2.轻症疾病保险金:确诊10种轻症疾病,给付10万元保险金。

  3.意外保险金:65岁之前意外身故给付101万保险金;65岁之后意外身故给付51万保险金。

  4.住院津贴:因疾病或意外伤害经医院诊断必须住院治疗,每天给付400元,最高给付180天;因疾病或意外伤害经医院诊断并已经进行约定的“重大手术及治疗”的,按40000元/种进行给付,最高给付720000万。

  5.住院费用及特定门诊手术费用保险金:每次10000元,一年内不限次数。

  6.疾病身故保险金:因疾病身故,给付身故保险金50万元。

  7.意外医疗保险金:因意外发生医疗费用,按照每年10000元进行报销。

  保险利益如下:

  1.以乘客或驾驶员身份搭乘普通交通工具意外身故给付200万元保险金。

  2.以乘客身份搭乘航空工具意外身故给付400万元保险金。

  3.以乘客或驾驶员身份搭乘普通交通工具遭遇意外、以乘客身份搭乘航空工具遭遇意外给付20000元/次医疗费用保险金。

  4.满期给付累计已交主险保费的160%,合计54000元。

  REVIEWS 点评

  张金保的财务需求众多,按照重要顺序的程度可以一一按序解决。当前,张先生的个人保险方面是亟待解决的,或许购买的保险不一定需要理财师规划的那么全面,但把个人意外和重大疾病需求解决后,再考虑换房等需求时,就可以根据手中资金情况,考虑要不要变现卖掉现有的住房或者直接购买第二套房。

责任编辑:cnfol001下载中金财经客户端

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