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刚需与柔需谁推动了房价上涨

来源:证券时报    作者:朱凯   2015-10-10 07:34:17
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  证券时报记者 朱凯

  在我国经济生活中,房地产市场的重要性,相信没有人敢说“不”吧?第一,它关乎到地方政府财政收入中的很大一部分;第二,它关乎到国家多个上下游行业的经营效益;第三,它关乎到广大老百姓(含小朋友)的读书就业和婚庆嫁娶。

  正因为这样,同样在国庆佳节,2014年与2015年我们看到了几乎同样的一幕。去年国庆长假的前一天,中国人民银行出台“首套房认定及信贷新政”,大幅刺激楼市;而在今年同一天,央行与银监会联合发文称,除京沪深等一线区域外,其他不实施限购的城市,居民首次购房首付比例调整为不低于25%,再度刺激了房地产市场交易。

  实际上,与此相关的“铺垫”早已有之。稍早宣布新修订的《商业银行法》将于今年10月1日起实施,法定监管指标“存贷比”成为历史,银行信贷得到较大程度松绑。而与之配套,各大城市也随即出台了对公积金贷款或住房抵押政策等的松绑手段。

  生在上海,我也熟知周围朋友通过“炒房”发财致富乃至积累到千万身价的故事。为何越限购,房价越是连年上涨?已经动辄4、5万元1平方米的住房,为何还是有那么多人趋之若鹜去买入?对于这些疑问,很多人还来不及找到答案,房价又已经腾腾向上了。

  国庆长假期间,我也并未闲着。这几日,上海基本被笼罩在阴雨连绵之中,我只得利用“天公作美”的短暂空隙,去附近的二手房中介转转,了解行情变化。凭直觉,我感到今年国庆长假的上海成交量和成交均价,肯定不会弱于去年。

  上海链家市场研究部的统计数据显示,2015年“十一”黄金周期间,上海市商品住宅供应量同比上涨46.82%,成交量同比上涨62.37%,成交均价同比上涨8.79%。对比历史数据表明,今年“十一”买卖价格均出现了上涨,且今年楼盘供应量创下自2006年来的近10年新高,成交量则创下自2011年来的近5年新高。

  久居上海,对于市内各个区域大致的房屋单价,我可以做到心中基本有数。上述数据显示,今年国庆期间上海的商品住宅成交均价为每平方米27689元,表明外环甚至郊环的成交量出现了井喷。

  事实是怎样的呢?从国庆期间上海相关数据来看,此次成交楼盘多位于非市区,多是刚需类型的楼盘。外环之外的嘉定、松江和宝山位列前三,成交量均超过180套,其中嘉定成交量最大,为217套。从成交量排名前十的情况可以看出,单价低于3万元的刚需楼盘有7个,占比7成;每平方米3万元~5万元的改善型产品有2个,每平方米5万元以上的高端产品仅1个。

  上海指数研究院百城指数报告显示,上海9月份房价同比上涨11.27%,仅次于深圳涨幅,雄踞全国第二。

  前文说了,国庆长假我并未去外地游玩,虽然雨水常伴,但也去过不少房屋中介。碰巧有一天,逛到内环附近一家店面时,被热情的业务员带着去某地铁上盖小区看了几套二手房,其中一套三室的令我怦然心动。而或许是机缘巧合,我手头一套位于外环以外的房子早就挂出去了,当晚中介竟然来电话说,有客户看中了,希望当面约谈交易细节。

  我预感有什么事情要发生。在与爱人匆匆商量之后,我独自赶往外环的该中介公司总部,一对小夫妇端坐桌旁。而也就是在1个多小时后,我便与他们签订了交易意向书,当晚支付给我了10万元购买定金。

  据介绍,他们其实是上海本地人,但不幸的是在上一轮的大规模拆迁中,破旧的老房子没有被选中。所以,刚生下宝宝的他们不得不开始了寻房之旅。而原因说起来也很有意思,买在这里并不是为了上班近,而是为了方便女方的老人搬过来,帮忙照看孩子。据说,男方的父母也住在附近,可以轮流帮忙。

  而我卖掉外环房子去置换内环物业的理由,除了距离地铁稍近些外,其中更大的考虑也是为了孩子有个更好的“户口”,从而可以在未来的中考、高考竞争中赢取先机。

  那么,这对小夫妻以及我们这对老夫妻此次购房的初衷,算不算得上是刚需?严格说,他们是首套房,刚需的意味的确更浓;而我这边属于要缴纳3个百分点契税的二套房,似乎不是严格的刚性需求。但随着儿女入学需求的迫近,“柔需”向“刚需”转换的意味也愈发浓厚起来。

  不过,类似于我这样的置换需求,在中国的各个城市每天都在大量发生。我在联系那套三居室房东时也了解到,他们的儿女已经成年,但父母正逐渐老去。为了老姐妹俩可以与父母住得更近,这家房东以及她的姐姐,先后都通过置换的方式,买到了与父母同一个小区去居住。我想,尽管夫妻中的另一方会有些故土难迁,但在孝敬父母以及家庭团圆这一大前提下,欣然接受的可能性应该会更大些吧。

  显而易见,不管是因人而异的需求置换带来的买卖交易,还是外地或者海外来沪人士的新增购买行为,都是推动一线城市房价不断上涨的主因之一。

  官兵/制图

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