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    香港房价跌了 全球最高房价会终结吗?

    2018-12-06 15:29:28 来源:大猫财经 已入驻财经号 作者:佚名
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      如果在全世界选一个最有“房地产信仰”的城市,非中国香港莫属。

      全体居民要么受益于此,要么受制于此,房子是一生绕不开的话题,房价涨跌影响民生,最重要的企业无不涉及其中,借此积累亿万财富。在全民努力之下,终于揽得“全球最高房价”的名头,有人说房地产“绑架”了香港,让一代港人失去创新的动力。城市需要活力,则需要打破房地产的全民信仰。

      最近,香港房价又开始大跌,这是一个契机?还是跟香港地产70年高涨史上普通的一次下跌一样,结局仍就是掉头向上,房价一直涨?

      房价大跌

      近期,香港新房销量惨淡,新盘库存约有2.7万,是近年新高,各大地产商为了买房拼尽全力,比如超低首付款政策、先入住后付款等措施层出不穷,但都效果不佳,滞销成了既定事实。有研究机构统计,11月预计成交量环比下跌66.7%,同比下降37.2%。

      1)被视为香港楼市参考指标之一的嘉湖山庄,已经有6成业主主动降价,近期的成交价格相比今年高位已经回落了接近25%。

      2)亏本卖楼的事情也已出现,沙田九肚山一处房产以1300万港元的价格成交,去年12月,此房产挂牌价182-万港元,降幅接近30%,房主持有4年,算上契税,此次炒房亏了68万港元。

      3)受此影响,违约案例增长较多,去年违约9起,今年已经超过36起,香港新房交易需要缴纳5%定金,违约意味着定金全无,少则25万,多则200万。

      4)另一个迹象是,一向形象颇佳的刘德华近日被围攻,原因是他支持东大屿人工岛计划,呼吁香港填海造地,多建保障房,解决香港的住房问题。

      东大屿人工岛计划会释放约1700公顷土地,兴建26至40万套住宅,供70万至110万人口居住,可以解决香港1/8人口的居住问题。有房者担心这会极大压低房价,所以极力反对。

      金融属性日渐强烈

      中国香港房产自打从上世纪50年代开始,金融属性日渐强烈,此次调整也是因为外部金融环境的变化所致。美联储加息不断,实行联系美元汇率制的香港也只好跟进,今年9月开始,香港金管局追随美联储加息,香港四大行齐齐上调优惠贷款利率,这是2006年来的首次上调利率,超低息时代告终,房价应声下跌。

      里昂证券认为中国香港房地产市场正经历15年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值“三座大山”压身,房贷利率上涨是令购房需求降温的最大推手。

      不乐观的预测认为,如果美联储持续加息,中国香港住宅价格在未来两年将迎来大跌,跌幅可能会达到40%。这意味着有产港人财富大缩水,也会让这几年南下香港购房的内地投资者深套其中。

      香港人也从未停止思考,“曾经的香港步履如飞,矫健轻捷,走在世界的前头,而今却渐渐落后。”房价涨跌和一个城市的未来纠缠紧密,一代年轻的香港人,赚钱的梦想基本就是买房,然后把余生消耗在房贷上,又怎么矫健如常?

      土地公有、房产供应有限、人口不断涌入、利率总体宽松、购房金融扶持力度大,加上过去七十年香港的两次经济高潮发展,共同促成了高房价的现实,香港地窄人多,但地产业包罗万象,可供借鉴的东西很多。这次是一次改变方向的下跌,还是香港70年炒房史中微不足道的假摔?

      这些答案隐藏在时间里、周期里,港人心中有答案,外人看来亦各有视角。

      1940、1950年代

      中国香港矗立香江,但地产业的崛起时间时间并不长,上世纪40年代萌芽,50年代生根。

      香港人口不到50万,1945年抗战结束,各地来港人士激增,政府要员、各地土豪、大如青帮大佬杜月笙,小如大学毕业生金庸,几年时间,香港人口增加到200万,而且这些人多数身携重金。因为二战影响,香港基建匮乏,房屋短缺严重,钱多房少,一时房租、房价双涨,幅度很难计算,当时报载“三年倍余”,弹丸之地的小民百姓头一次感受房价之祸,直到朝鲜局势恶化,观望情势才开始增加,1950年到1953年,房价稍跌。

      但战事一终结,楼市就上场。

      50年代的香港房地产创新精神不亚于今日的互联网,两个人四件事,影响至今。

      1)之前的房产交易,都是整体出售,无论是一个大院落还是一座小楼。当时香港因为房价上涨,买房的都是公司或者少数有钱人,大多数房产只能依靠收房租获利。

      国际鸿星投资集团的吴多泰觉得长线收租资金回笼太慢,于是在和律师讨论之后,率先把楼拆开卖,一栋楼5层,平均拆成5份,分别卖给5个人。1952年,两幢楼10户分开卖,两天卖完,一时轰动。

      2)吴多泰卖的是每层1000呎(差不多90㎡)的公寓,一套售价2万港币,当时普通港人薪资不过两三百块,根本不可能拿出那么多钱来买房。

      于是另一个人物出现了,他就是霍英东。当年他拿下了油麻地四方街的地,要建100多栋5层唐屋,也打算按分层出售的方式卖楼,不过即使如此,资金压力也不小,霍英东做了两个决定:

      一是在动工前就卖期房,二是支持分期付款,先支付10-30%的首府,就可以预定一套公寓。

      于是,“炒楼花”开始出现了,人人热衷,霍英东还发明了“售楼说明书”,也就是户型图,现在也都是房地产商的标配。

      3)霍英东随后发现,吴多泰按层出售房产的方式还可以扩充,他决定按户出售,每户的面积不同,那么公共区域的摊分面积、契税等等也应该不同,于是就有了“公摊面积”,买房者按土地面积分摊公用面积,不同的户数占不同的比例,共同分担了整栋楼的产权。

      与此适应的,买房也开始按照建筑面积购买。到了80年代,无良商家开始利用公摊的漏洞获利,民间称他们的楼为“发水楼”,也就是注水肉的意思。

      按户销售、按揭、公摊面积,香港50年代的这些发明极大的影响了后来的地产趋势,为一个地产大时代的来临做好了准备。

      1960—1966年

      1958年,李嘉诚建了自己的第一座楼,长江大厦,12层。在当时的香港并不突出,1950年,李嘉诚创办了长江塑料厂,整个50年代是香港加工业的黄金期,好的地理位置、合适的人工、便利的金融环境成就了香港经济的第一次腾飞。李嘉诚觉得“长江不择细流,终能纳百川入海”,这词寓意好,以此立名,几年之后就成了“塑料花大王”,50年代后期,李嘉诚开始研究地产业,最终下定决心入场。

      同年,一家“鸿昌合记”杂货店的主人也组建了自己的地产公司,当时适逢香港制衣业崛起,这家店主人取得了日本YKK 拉链的独家代理权,生意好到爆,赢得 “洋杂大王 ”称号,店主人名叫郭得胜,他与好友冯景禧、 李兆基等8 人合组永业,这就是新鸿基的前身。

      陈曾熙兄弟成立的恒隆也在稍后登场,他们都是50年代香港制造业的翘楚,当时,作为亚洲四小龙之首的香港,工业化快速推进,社会财富迅速积累,居民收入大福增加,香港第一次吸引了全球资本的关注,国际资本和炒家纷纷涌入香港,从 1960 年开始,香港的楼市再次繁荣,地价房价快速上涨,一时出现供需两旺的局面。

      看到这个趋势的还有银行,一堆银行竞相惨烈,有银行75%的信贷客户集中在地产,问题很快出现了。

      1965年春节前夕,香港明德银号拒付一张700万港元支票,消息引发挤兑,只好申请破产保护,紧随其后的是广东信托商业银行遭挤兑,然后恒生、广安、道亨、永隆等银行都难逃劫难,尤其恒生银行,半月损失存款2亿多元,只好卖身汇丰银行。

      金融出问题,楼市被抽水,购买力迅速下降,房地产价格随即大跌。一跌3年,价格下跌超三层。

      股市和楼市那一个先爆?

      时间到了1968年,中国香港制造业退潮,贸易、金融和旅游成了拉动经济的三驾马车,GDP增速多年超过10%,世界动容,直接称呼为“香港奇迹”。政府顺势推出新市镇开发计划,大量国际热钱也快速流入香港,楼市就像微波炉,瞬间升温。居民炒楼花、开发商捂盘惜售、大资本疯狂扫货,投机的味道弥漫整个楼市。

      地产业的大发展开始了,所有人都疯狂加杠杆,“股地拉扯”最为典型,几大地产公司的家底基本都是在这一时间积累的。

      中国香港的股票市场成立已久,最大的的交易机构香港会实行精英主义,主要由外籍人士和少数华语精英控制,一般的公司上市困难,1969年,华商世家公子李福兆组建远东会,打破垄断,大量公司借机上市,一年时间远东会交易额占了香港市场的49%。

      1972年11月1日,李嘉诚的长江实业挂牌。

      之后的操作令人炫目,新股发行之外,仅1973 年,长实就公开发售新股5次,总数达3168万股,1975年至1983年间,长实又先后公开发售新股8次,总数达32072万股,相当于公司上市时总发行股数的7.6倍,资金多数被用去收购,买地买公司买物业,资产规模迅速做大,长实刚上市时,市值1.26 亿元,十年后,市值已增加到78.77亿元。

      多家公司有相同的操作,新鸿基同期增长40多倍,与此对应,房价房租飞涨,地王层出不穷,当时港人不是买房就是买股,投机盛行,楼花炒卖,异常活跃。不少地产商延迟销售,空置以待更高售价,或者干脆自持收租,房子供不应求,有买家无卖家。

      股市也弥漫着一片狂热情绪, 股民“只要股票不要钞票” ,一窝蜂地投机,然后,问题就是:股市和楼市那一个先爆?

      股市第一个回应了。

      1973年3月,假股票不断出现,触发股民恐慌性抛售,恒生指数3月9日处于1 774.96点的高峰,到1974年12月10 日,恒生指数跌至150.11点低谷,跌幅超过90%,1974 年中东石油危机爆发,银行进一步收紧信贷,地产业遂再次陷入另一个低潮,跌幅超过40%,两年时间,股市楼市摧毁了很多家庭的资产和梦想,倾家荡产的不在少数,跳楼自杀的数量激增。

      波澜壮阔的上涨周期

      中国香港经济韧性十足,危机之后,支柱产业转向,定位“现代金融中心”,一系列的优惠政策颁布实施,比如实行资金自由往来,税费减免等。随即,一大批国际金融机构、世界500强公司纷纷到香港成立分支机构掘金,国际金融中心的地位逐渐凸显,人口也首次突破 500 万大关。

      1976年,GDP增速17%,“金股齐鸣”的时代开始了。5年房价涨4倍,这就是当时的速度。

      从土地市场就可见一斑。我们做个类比:

      ● 2016年,内地地王频出,京沪这类一线城市一般地王楼面价3、4万元,最高纪录是融创竞拍上海静安的一地块时创造的,14.3万/㎡的可售面积楼板价。

      ● 1981年,香港地铁出售红棉道一幅地皮,最终中标价格为每方尺 34720 港元,创香港最高地价纪录。 一平米大概是11平方呎,所以楼板价超过37.3万港元/㎡,重复一下,这是在1981年!

      这一轮的好日子持续了六七年,1981年,受中英谈判影响,一些人对未来走势担心,资金流走,房价又跌了3年,地价跌幅40-60%,而且卖不出去,流拍案例极多,但是当房价跌了40%的时候,港人就又开始关注房产了,从1984年开始,人类历史上最波澜壮阔的房价上涨周期开始了。

      13年涨13倍

      1984年到1997年,13年期间香港房价高的涨了13倍,少的也有8倍,均幅11倍,有3个年份房价涨幅超过36%——1991年涨幅36.4%、1992年再涨39.4%、1997年涨39.5%,虽然1987年的股灾和之后的海湾战争让房价迟滞了一下,但总体上一路向上:

      1986年,房价首次破万,1997年,房价突破10万;

      “房价一直涨”,成了共识,打开任何一家电视台的楼市评论节目,都能听到这句话。

      没人安心工作,也不讨论生活,说得最多的,就是哪里又开盘“放楼花”,哪里规划了新楼盘等等。买个楼花,睡一觉整20万的例子比比皆是。

      摇号是常规,拿到号意味着几百万到手,排队买楼是常态,有的队伍长达数公里,富豪则直接坐直升机看楼。

      地产商为了买地发生斗殴,甚至发生命案。

      当时香港地产公司没有人在零点前下班,有的客户为了跟售楼小姐搞好关系、走后门,请她们吃饭,甚至送价值十几万港币的礼品……

      整个香港都为房疯狂。原因很直接:

      1)中英谈完了,未来局势明确,而且中国不光承认以前的契税,还要求港英政府在回归前每年批出土地上限为50公顷。

      2)1985年,广场协议之后,美元大幅贬值,1986年起,中国香港的银行利率大幅降低,甚至出现罕见的负利率,这比美国负利率还早了整整 20 年。

      3)财富效应显著,到了1997年前期更是如此,港人也认定至少有1300万大陆富豪会来接盘。一时气势如宏,整个香港生机勃勃,外界认为的地产泡沫,照亮了每个人的脸。

      好时代嘎然而止

      但是到了1997年,好时代嘎然而止。

      金融危机是一个原因,索罗斯为首的国际大鳄洗劫了泰国,然后瞄准中国香港,虽然涉险过关,但是代价不小。

      其二是因为特首董建华提出的“八万五”计划。

      当时的中国香港房价高得令人发指,买不起的骂,买不到的骂,人人都在说高房价不可承受,绑架了香港经济,让几代港人没有创新能力,那就降房价呗。怎么降房价呢?增加供应。

      董建华希望十年内让7成的香港人买到属于自己的房子,实在买不起的,轮候租房的时间由 5 年缩短到 3 年。

      所谓“八万五”计划就是每年新建不少于八万五千套廉价住房的计划。然后房价暴跌,很快掉了50%,1997年之前购房的很多人血本无归,加上经济不振,断供的很多,全港有超过30起烧炭自杀事件。

      7年之后的2004年,房价已经较1997年跌了70%,传说中的接盘侠不见踪影,资产较雄厚的破产者也不在少数,比如港星钟镇涛。

      击败了高房价的香港政府被人咒骂,要求政府护盘的声音成为主流,民意汹涌,八万五计划被叫停,土地供应极度减少,房价企稳甚至回升,如果就此击穿高房价的泡沫,那香港楼市的走向会完全不同,但泡沫在快被击穿的时候瞬间修复,背后的力量就是贪婪吧。

      2004年到2008年,房价猛涨2.29倍,房价均值恢复到1997年峰值的九成,无数中产和底层继续被房价蹂躏。

      房价最高的地方

      而事实上,虽然2008年因为金融危机,中国香港房价回调20%,但纵观2004年到现在的14年,香港房价一直在爬升,12个年份上涨,两个年份下跌,但像样的回调——比如跌30%的事情却不再出现了,14年涨了4.42倍。

      这期间,中国香港成了世界房价最高的地方,也是买房痛苦指数最高的地方。当然,这也有很坚持的基本面支撑:

      1)因为有前车之鉴,很少有人再提大规模的房屋普及计划,因为土地非私有,房地产对香港政府财政的贡献率超过24%,所以很少有当政者去触霉头;

      2)政府严格控制土地的供应,香港本身不大,土地开发率现在大约是24%,住宅占全部土地的比重不到7%,非常非常低,导致每年的房屋供应不足两万套,2007年,全港只有8000余套新房供应,少的可怜;

      3)需求端又怎样呢?香港家庭户接近257万户,人口接近745万人,私人商品房屋的自有率只有34.6%,和深圳差不多。这意味着,很多港人想买一套房的欲望是很强大的。

      4)还有个数据关注不多:2017年,香港有超过70%的买房人无贷款,其实很多香港人的财务状况要比我们想象的好。而近几年因为优才计划的推广,内地赴港购房者猛增,有调查显示,过去3年超过60%的房产被内地人买走,演艺明星、体育明星、企业家占比很高。

      5)利率水平对房价影响巨大,低利率时代与地产黄金年份同周期。

      6)最关键的因素在市场参与者的内心。历史数据无比坚定的支持他们的购房决心:

      虽然每隔8—10年就有一个周期的轮回,但跌幅一般30-40%,而且很快就修复;

      有长周期的下跌,也有长时间的上涨,综合来看不断向上,1980年以来,最大的跌幅不过70%,但总体来看房价涨了20倍,豪宅涨幅超过40倍。

      土地、人口、金融,房地产的决定要素看起来没有方向性的变化,如果是这样,那现在的大跌不过是历史上演出了好几次的周期现象,至少在老港人心中,一样的内容已经演了好几集了。

      如果要说有一点不同,那就是经济背景,每次房价的大升浪中,香港经济都是隐形的中流砥柱,制造业时期、贸易主导时期、金融主导时期莫不如此,现在的香港正在进行新一轮的产业切换,提到创新的次数明显增加,如果转型顺利,新一轮的上涨似乎是不可避免的,当然,在充满房地产信仰的老港人心中,这无关紧要,他们觉得,香港房价跟GDP无关,希望他们未来安好。

      (文章来源:大猫财经)

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