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    @所有人 房贷利率正式换锚!快来看看你的月供是增加还是减少!

    2019-10-09 08:42:04 来源:东方财富研究中心 作者:丫丫
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      国庆节后第一天,房贷利率正式换锚。

      央行此前宣布,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成,而在此之前,按揭利率是以央行公布的一年期贷款基准利率为基础,上浮或下调确定。

      意料之外,上海房贷便宜了

      据了解,房贷利率挂钩LPR之后,上海当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60基点。

      9月20日,全国银行间同业拆借中心公布了最新LPR,5年期以上LPR为4.85%。按此计算,新政下的上海首套房贷利率不能低于4.65%(4.85%减20个基点);二套房利率不能低于5.45%。

      对比来看,在房贷利率换锚前,上海首套房房贷利率多为基准利率打95折,即4.655%左右;二套房房贷利率为基准上浮10%,即5.39%。

      也就是说,实行LPR新政后,上海的最优房贷利率基本保持不变(4.655%下降至4.65%),二套房小幅上升(5.39%升至5.45%)。

      业内人士指出,上海作为一直以来房贷利率全国最低的城市,在本次房贷利率换锚之后,并没有在5年期LPR基础上加点,而是首套房减20个点,在业界意料之外。不过,诸多上海银行业人士表示,减点只是暂时的,未来会逐步调整到相应期限LPR之上。      值得一提的是,4.65%是上海首套房最低可以享受到的利率,具体如何执行房贷新政,是否在当前4.65%的水平上加点,还要看各家银行具体安排。一般来说,国有大行资金充足,贷款利率水平更低,可能更贴近最低线。

      一二线城市 LPR 房贷利率微弱上升

      目前,在一线城市中,上海的房贷利率依旧最低。

      根据易居研究院最新发布的LPR 房贷利率报告,今年10月份,其统计的 11 个一二线城市 LPR 房贷利率相比 9 月份均有微弱上升,但基本上可以忽略不计,而3个三四线代表城市则略有下调。

      具体来看,4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%,相比9月份的 5.21%上升0.02 个百分点;4 个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%,相比9月份的5.58%上升0.03 个百分点。      从此类房贷利率数据可以看出两个特点。第一,一线城市采用新的利率定价机制后,利率变动其实不大,只有微小的变动,进一步体现了利率稳定的导向。第二,首套房和二套房的利率变动方面,二套房利率的变动幅度稍微更大一点。

      与此同时,7 个二线城市首套房的 LPR 房贷利率为 5.67%,相比9月份的 5.64%上升 0.03 个百分点;7 个二线城市二套房的LPR房贷利率为5.99%,相比9月份的5.94%上升0.05 个百分点。      可以看出,二线城市中首套房的利率上升幅度并不大,而二套房的利率上升幅度相对大。而横向对比看,二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市,这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。

      此外,3 个三四线城市首套房的 LPR 房贷利率为 5.59%,相比9月份的 5.64%下降0.05个百分点;3个三四线城市二套房的LPR房贷利率为 5.83%,相比 9 月份的 5.88%下降 0.05 个百分点。      可以看出,相比一二线城市,三四线城市房贷利率上升的力度是不大的。报告强调,这几个城市属于三四线城市中楼市相对坚挺的城市,而其他一些相对偏远和落后的三四线城市,预计利率会持平或小跌,尤其是在首套房上。

      首套房百万贷款月供多6元

      房贷成本方面,据易居研究院报告的显示,14个城市在执行LPR贷款利率后,首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。虽然略有上升,但基本上不会对购房者形成太多干扰,或者说是可以忽略不计的。

      而从城市结构上看,二线城市的负担增加相对会大一点,而三四线城市则没有太明显的负担,甚至有减负的现象。

      报告以“100 万贷款本金、30 年即 360 期、等额本息偿还方式”的贷款案例进行成本测算,进而观察 LPR 贷款利率下购房者的月供压力发生了什么变化。具体测算结果如下表:      楼市“金九银十”开局遇冷

      而从整个房地产市场来看,今年楼市“金九银十”开局就遇冷了。

      中国指数研究院8日发布的数据显示,今年9月,中国100个城市(新建)住宅平均价格为15051元/平方米,环比上涨0.31%,涨幅较上月收窄0.06个百分点。

      环比涨幅趋缓的同时,房价环比上涨的城市数量也有所减少。9月份,64个城市房价环比上涨,30个城市环比下跌,6个城市与上月持平。与上月相比,9月份价格环比上涨的城市数量减少5个;房价环比下跌的城市数量增加1个。

      房价走跌与调控趋严有关,中原地产研究中心统计数据显示,9月份房地产相关调控政策发布48次,虽然少于8月份的60次和7月份的56次,但仍处于较高水平。2019年以来,全国房地产调控政策发布逾400次,密集程度创新高。

      中原地产首席分析师张大伟指出,楼市“金九银十”备受关注,是因为在历史上9月和10月份的销量曾经占据全年楼市销量最重要的一部分。不过,随着气候变化、混凝土对温度要求变化以及房地产调控政策对市场周期的影响,近年来,楼市淡旺季已经不甚分明。另外,“十一”7天长假也使得一二线城市很难再有明显的购房潮。过去两年,“金九银十”也未出现明显的销售增长。

      光大证券上月表示,随着调控趋严,未来一段时间楼市或整体降温,逐线趋弱。一二线难回首季热度,但基本面支撑下回落较缓,三线和 2.7 线前期透支较大,或放缓较快,2.5 线拿地和投资已放缓,未来销售下行压力难小。

      总体看,全国销售面积或仍将小幅负增,房价同比续缓,拿地面积同比降幅仍大,开工趋弱,施工先升后降,维持开发投资累计同比继续放缓的判断,预计到年底将降至 5-8%。      招银国际亦认为,鉴于经济前景不明朗以及抵押贷款政策收紧,其维持 2019 全年房地产销售下降 5%的预测。整体来说,房地产股估值偏低,2020 年预测市盈率平均为 4.8 倍,较资产净值折让 49.2%。在政府宣布放松政策前,未见行业估值重估的可能。目前,首选股主要是中型开发商,包括雅居乐,世茂和中海宏洋。

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