原标题：香港置地“蛇吞象”：310亿造地王，年入却不足200亿

　　310.5亿！中国内地“新地王”诞生了！

　　夺魁者，是老牌港资地产商香港置地(HKL)。

　　这宗土地在挂牌时就吸引了无数眼球。2月20日，在上海市土地交易市场的拍地现场，竞争没有想象中激烈。仅一轮加价，就被上海徐汇滨江西岸金融港地块是由上海怡兴企业发展有限公司、重庆优盛达房地产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询有限公司及Hongkong Land (WestBund) Development Limited联合体斩获。

　　企查查显示，上述三家注册在内地的企业，均由置地(香港)投资有限公司100%间接持有，而Hongkong Land (WestBund)和置地(香港)投资有限公司均为香港置地的附属公司。

　　2016年，招商蛇口+华侨城联合体以310亿元竞得深圳新会展中心地块，创下当年内地最高。如今，这一高度再度被香港置地刷新。

　　“新地王”位于上海市徐汇区，是一块综合用地，总建筑规模约180万平方米。据悉，根据规划，未来这里将建成国际创新创意产业群。

　　当李嘉诚不断撤资内地的同时，香港置地为何却在大手笔布局内地？

　　投资超600亿的巨无霸

　　资料显示，新地王位于上海市徐汇区，包括黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块。

　　该地块总范围西至东安路，北至龙华中路，东至瑞宁路，南至瑞宁路、龙腾大道，处于徐汇滨江的最好位置上。地块出让面积23.13万平方米，计容建筑面积108.7万平方米，地下商业建筑面积6万平方米，合计经营建筑面积114.7万平方米。建筑最高限高280米。

　　土地出让文件显示，地块要求充分利用徐汇科创富集资源、文化艺术禀赋、滨水区位优势，形成世界级金融产业发展平台，比肩外滩和陆家嘴，打造上海国际金融中心的新增长极。

　　据悉，地块将建成超大型综合体，预计总投资达到600亿元。

　　根据用途，地块将建办公66万平方米；商业21万平方米(地上15万平方米，地下6万平方米)；租赁住宅15.6万平方米；酒店5.5万平方米；文化体育4万平方米；保障房1478平方米；可售商品住宅仅2.8万平方米。

　　值得一提的是，地块上的商业、租赁住宅、酒店、文化体育均要求100%自持，办公要求自持60%。而在出让流程中，投标人还需签署承诺书，在承诺书中规定了违反持有物业及项目公司禁止转让的具体罚则，即10%土地出让金的罚款，3年内不能参与上海土地市场交易。

　　事实上，早在1月19日，上海土地市场公布地块的2名有效申请人时，就有市场传言，地块或将由香港置地拿下。

　　这也不理解，严苛的准入门槛、高额的土地价款以及高自持要求，都表明能够一次性大手笔拿下这28宗土地的企业并不多。在不少市场人士看来，只有港企或者国企、央企才具备这样的资金实力。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦向乐居财经指出，该次出让地块楼板价3万多，总体看还合算，现在这周边的居住价格直接卖到十万多，所以成长性还是蛮高。从区域发展来看，区域里面还要做很多的赋能，比如文化传媒港、航空服务港等。

　　“这块地方的发展前景还是不错的，所以拿到这块地的话10-15年开发是不成问题的。”

　　对于土地市场，卢文曦表示，最近一段时间全国包括上海的土地市场都有回暖的迹象，陆续开始成交，市场开始恢复正轨，应该是一个好的事情。但后续，市场分化难以避免，全国像温州一些地方溢价率还是蛮高的。

　　“上海土地市场目前还是平稳有序的发展，现在来看的话，溢价率也不会特别高，所以成交的土地也不会出现过热的现象，推地有序进行，成交会有平稳爬坡的现象。”

　　？拓疆内地的野心

　　近几年，香港置地加速了在内地的布局。

　　2017年3月，香港置地通过合作的方式首入南京市场，以34亿元入股总价98.1亿的招商中华门G98地块；2018年1月，香港置地以47.7亿斩获南京东铁管巷G84地块，该地块也即搁浅十多年的铁管巷摩天楼项目。按照规划，香港置地将投资130亿元建成26万平方米的国际化金融商业城。

　　2018年9月，香港置地还与武汉青山区政府签订合作落地武汉第二子，拟斥资150亿建中英科技城项目。甚至在楼市高涨的2017年，其仅用半年时间，便先后在南京、重庆、上海、武汉等地投资，金额超300亿元。

　　据香港置地2018年年报显示，年内，集团收购了重庆一个全资拥有项目，以及五个合营项目，包括两个在南京，重庆、上海和成都各有一个。所有项目皆为住宅项目，除了南京其中一个为商业项目和一个主要是商业性质的上海项目。

　　截至2018年年末，香港置地在中国内地的发展物业包括七个城市的20个项目，其中十个项目位于重庆。业务的规模显著增长，在过去两年确认了11个项目的权益，承诺投资总额超过30亿美元。    　　2016年至2018年期间，香港置地于中国内地发展物业的淨投资由16亿美元(约合人民币112亿元)增加到34亿美元(约合人民币239亿元)。

　　乐居财经不完全统计，仅去年以来，香港置地在公开市场上多有露脸，先后在武汉、杭州、重庆、上海等城市多次拿地，付出地款金额近70亿元。去年6月香港置地以现场竟配建方式拿下武汉经济技术开发区35R2地块，成交价16.98亿元；9月，龙湖+香港置地以总价17.6亿元拿重庆沙坪坝区西永组团地块。截至目前，香港置地在内地已布局北京、上海、南京、成都、重庆、武汉、杭州等城市，仅在建项目就达数10个，总面积超332公顷。

　　神奇的地产商

　　香港置地由香港著名商人保罗·遮打(Paul Chater)及占士·庄士顿·凯瑟克(James Johnstone Keswick)创立于1889年。公司以高端住宅开发及投资持有物业为主，是老牌英资财团—怡和集团最重要的成员企业之一。

　　资料显示，怡和集团持有香港置地46%股权。除此以外，其母公司怡和集团还控股牛奶国际、惠康、万宁、7-11、宜家家居(大中华区)、美心集团、新加坡地产公司、文华东方国际等企业和品牌。

　　在香港以外的地区，该公司大部分项目与当地开发商进行合作。其在亚洲主要城市拥有写字楼及商铺物业组合。在港澳、北京、重庆，甚至新加坡、马来西亚、泰国等地区和城市，香港置地拥有多项高端住宅和商业项目。

　　此外，该公司旗下还拥有路易·威登(Louis Vuitton)、Gucci、Armani、Dunhill等多个全球高级零售品牌。

　　虽然母公司实力雄厚，但香港置地注重持有物业，其开发类业务规模并不算特别大。

　　年报数据显示，2018年，香港置地收入26.65亿美元(约合人民币187亿元)，比2017年高出10亿美元；净利润24.57亿美元，仅有2017年的41%。当中，2018年公司租金收益9.83亿美元，服务收益1.5亿美元，物业销售15.33亿美元。2018年，香港置地每股资产净值16.43美元。    　　值得一提的是，与很多内地房企不同，香港置地的负债率低得惊人。2018年的净负债率仅有9%。截至2019年6月30日数据，香港置地净资产(不包括现金)385亿美元，净资产负债率10%。    　　香港置地2018年合约销售总额为15.78亿美元(111亿元)，较2017年增长42%。也就是说，2018年全年的销售额仅为购买上海地王所花地价款的约1/3.2018年，公司现金13.69亿美元。

　　那么，香港置地为何依然敢大手笔布局内地呢？一方面，香港置地背靠实力雄厚的母公司，另一方面，集团拥有畅通的融资渠道。截至2018年年底，香港置地的授信余额为72亿美元，56%来自银行，44%来自资本市场。且大多为长期贷款(如下图)。    　　这成为香港置地之所以能大手笔拿下该宗地块的原因之一。只不过，上海新地王一个项目就花掉310亿，总投资600亿，对于年收入仅有不到200亿的香港置地来说，仍是一个不小的考验。