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    房价涨了?库存降了?不存在的

    2020-03-25 10:24:05 来源:理财周刊 已入驻财经号 作者:甄爱军
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      原标题:房价涨了?库存降了?不存在的

      房价并未真的上涨

      根据易居研究院公布的《2月100城住宅价格报告》数据显示,1~2月,全国100个城市新建商品住宅成交均价为16073元/平方米,同比上涨20.2%。

      What?房价涨幅高达20%?

      从数据的变化上来看确实如此,房价走势图也很好地反映了房价走势。

      图1 全国100城新建商品住宅成交均价年初累计同比涨幅走势图
          此外,不同类型城市的住宅价格也出现了不同程度的涨幅,权重较高的一线城市,房价同比涨幅达到了6%左右。

      数据显示,1~2月,4个一线城市新建商品住宅成交均价为48323元/平方米,同比上涨6.6%;32个二线城市新建商品住宅成交均价为15584元/平方米,同比上涨15.4%;64个三四线城市新建商品住宅成交均价为11751元/平方米,同比上涨14.5%。

      这样的变化,是不是又要近期让一直在观望的购房者感到失望了?因为房价大幅上涨,意味着又完美地错过了一次抄底机会!其实,大可不必如此。

      楼市中,在所有阶段性影响房价变化的因素中,存在一个供应结构变化因素。举个例子:比如深圳在某段时间内,市中心高价项目供应比重偏高,势必会抬升深圳当月的均价水平。

      而在今年前两个月,恰恰是供应结构变化导致房价同比出现明显上涨态势。统计显示,在全国100个城市中,有12个城市住宅均价已经超过2万元水平。其中,深圳成为今年1~2月全国房价最贵的城市,为60418元/平方米。这和深圳新房供应偏少、房源偏高端化等有关。

      库存并非真的下降

      反映市场供需变化情况的库存量,在2月份也出现了环比下降迹象。

      2月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47213万平方米,环比减少0.6%,同比增长4.1%。

      但这并非表明市场库存因为供不应求而导致库存下降。总体上看,2月份房屋预售证审批和发放工作停滞,各大城市新批项目不多,客观上会限制新增供应数据,最终使得库存数据出现环比下跌。而从同比数据看,库存依然表现为正增长的走势。

      另外一个反映市场交易活跃程度的数据存销比,则真实地体现了当前市场状况。数据显示,2月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为11.7个月,这也意味着市场消化完这些库存需要11.7个月。

      具体来看,2月份,一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.8、11.0和12.5个月。

      从城市排行可以看出,2月份,包括芜湖、大厂、香河和厦门等存销比数据相对偏大,超过了36个月的水平。

      表2 2月100城新建商品住宅存销比排序
        数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

      市场降温已成事实

      虽然从暂时无法从房价变化方面体现市场变化情况,但不可否认的是,楼市降温已是既定事实。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对今年1~2月全国百城房价走势的分析可以看出,受成交量偏小、高价项目补签等影响,房价涨幅数据出现异动,导致房价涨幅比较大。但这并不意味着房价比较坚挺。

      另外,实际上2月份的交易基本上停滞,房企即便这个时候降价,其实也不可能带来成交量的上升。根据CRIC数据显示,TOP100房企2月单月实现全口径销售金额3243.3亿元,环比下降43.8%,同比下降37.9%。2月业绩创下最近几年来单月销售最低记录。

      此外,由于预售证发放工作明显受阻,所以客观上也影响了新增供应数据,最终使得库存数据出现小跌。但必须注意到,各地的存销比数据明显在攀升,这和2月份低迷的住宅成交有很大关联,这说明近期库存压力在不断攀升。

      严跃进认为,从3月份开始,住宅销售行情会陆续回暖,但由于1~2月份的销售数据过于低迷,所以从去库存的角度看,房企会积极降价促销。这会使得相关城市的房价涨幅曲线进一步下行,体现出房价降温的市场特征。

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