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2014房价会去哪儿 还在为房闹心的刚需看过来

手机免费访问www.cnfol.com2013年12月26日 09:15 上海证券报  查看评论
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  □陈炳才

  ■2014年将是中国房地产价格具有分水岭意义的一年。未来房价既有上涨的推力,也有下降的拉力。上涨的推力有:我国经济繁荣周期没有结束、地方财政支付困难推高房价、宏观政策对房价的态度是市场起决定性作用、流动性依然充足对房地产有利、房地产市场的相对垄断使房价下降不容易。

  ■房价下降的拉力有:土地供应增加与城镇化人口结构调整、房地产管理制度与政策的变化、经济面临转型升级、经济周期的变化、高房价和高利率将使中心城市失去优势、房地产市场已处于不健康状态。

  ■总体来说,房价居高不下,将导致经济逆向调节和产能过剩,不利经济持续发展。过去的几年里,房地产膨胀导致产业结构逆向调节,延缓了经济结构调整的时间。而房地产的暴利,也让企业和社会无心于研发和技术投入,这将使我国丧失国际竞争力。

  □陈炳才

  文眼

  2013年,有哪些经济问题值得小结一下?有不少,其中房价应该算一个。因为本年2月国家又出台了房地产调控通知。连同此前出台的相关政策,近年来房价越调越高。岁末,国家行政学院决策咨询部陈炳才研究员传来文章,对房价问题及趋势做了分析。看得出来他也很纠结。明年及今后房价如何?需要多角度观察。

  ——亚夫

  对当前房价的不同看法

  2013年2月26日《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》对当前房地产市场调控提出了六个方面的要求。通知下发以来,各地房价不仅没有下降,而是大幅度提高,一些地方政府提出的控制目标,基本落空。10年房价,9次调控,屡调屡高。未来房价如何?现在,大体有如下几种看法。

  1.上涨论

  一种认为,由于财政困难,地方政府更希望房价上涨,地方政府的债务压力和土地招、拍、挂制度将继续推动房价创新高。目前政府出让土地的价格在持续提高,出让价格占住房销售价格的50%-60%。

  二是认为城镇化将继续推高房价。一些房地产商认为,从人口结构看中国的房价至少会涨十年。从城市化看,也许会再涨更长的一段时间。只有到2020年以后,中国的房价才可能出现下降。在人口结构上,2020年以后是需求和供给相对平衡的阶段。

  三是鬼城抑制房价说不可靠。有人认为鬼城之说不可信,中国城市发展模式是先有住宅,后有产业。先建住房,再吸引人入住。

  四是认为中国房价周期达100年,未来15-20年仍然是上涨周期。明年如果继续限购,会再次出现价格暴涨,一线城市依然会继续上涨。

  2.下跌论

  一是泡沫说。有人认为房地产存在泡沫,连著名的地产商都在提醒存在泡沫,价格已经很高,高得离谱。有人认为未来房价会下跌,如果马上搞不动产登记,房价立即下跌。再则,二、三、四线城市住房供应增加,价格将下跌。

  二是鬼城说。认为郑州新城、大亚湾、铁岭、贵阳、大同、唐山、常州等城市住房供给过剩,超越了发展阶段,很多新城区没有人居住。

  三是崩溃说。其中有人认为,房价将大幅度下跌。如,温州、鄂尔多斯、神木等住房价格已经大幅度下跌,其他地方未来也有可能出现大幅度下跌。

  四是剥皮说。有人认为房价下跌类似竹笋之剥皮,即先从中心城市的外围和城市郊区价格的下跌或低价开始,逐渐向中心城市和城市核心区扩散,从而引发价格下跌。

  应该说,以上种种看法,对我国房价的分析都有一定的道理。但综合起来看,未来房价有上涨的推动力,也有下降的拉动力。

  未来推动房价上涨的因素

  1.我国经济繁荣周期没有结束

  中国经济的繁荣周期没有结束,依然有战略机遇期,尤其是城镇化作为新的经济增长动力,地方追求经济高增长,乃至底线增长思维,到2020年我国经济翻番,经济增长速度必须达到7%以上,再加上收入倍增计划等,带来住房购买能力提高。上限思维是消费物价不包括房价,意味着房价不会成为控制目标,过去政策用的限制词是抑制房价过快上涨,而不是房价上涨,而过快与否,没有标准。

  2.地方财政支付困难推高房价

  据国家审计署资料,2012年底4个省、17个省会城市承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元,占这些地区债务余额的54.64%。这些地区2012年以土地出让收入为偿债来源的债务,需偿还本息2315.73亿元,为当年可支配土地出让收入的1.25倍。地方财政的偿还能力是下降的,为了偿还,出路是提高土地价格,或者发行地方债,地方债的发行依然要靠税收来解决,需要依靠土地财政来解决。因此,地方政府比百姓更希望土地价格上涨。

  3.宏观政策对商品房的态度

  宏观政策确定保障房是政府建设的重点,虽然解决部分人的居住,但往往不能满足需要,而且保障房本身环境、地点和质量等无法满足需求。不仅如此,宏观政策对商品房的态度是市场起决定性作用。

  另外,压缩过剩产能,房地产是源头,房地产没有控制,压缩产能很难进行,甚至出现抬高房地产原材料价格上涨的情况,会抬高住房成本。压缩产能,就业压力本身就大,如果真的打压房地产,社会压力更大。更重要的是全社会的货币供应量持续不断扩张,在贷款上也很明显,这些资金的很大部分集中到住房投资或购买,把住房价格提高。

  4.城镇化比率的提高

  为提高城镇化率,就得建造新的城市或城区。最近,中央有关部门对12个省区的摸底调查显示,12个省级城市都要建新城,共规划了55个新城;144个地级市中有133个要建新城,共规划了200个;161个县级市中有67个也要建新城。

  从公布规划的96个新城面积来看,占地超过6000平方公里,相当于所在城市建成区一半以上。按照55个新城30万人口,1650万人,133个20万,2660万,67个县新城10万,670万,合计新城4980万人,这是12个省的,如果全部计算起来,估计可以解决1亿人口的新城。

  5.需求的扩大和特殊性

  家庭的分蘖导致住房二人一套和一人一套的情况增加,单身离婚家庭的增加,也导致住房需求增加。而对改善住房的需求,推高了对住房面积扩大的需求。进入城市的大学生和研究生也期待住房,迫于收入压力租房,但需求依然在。

  更重要的是,大部分家庭都投入了房地产的投资和投机,使得城市住房难以满足需求,远郊无法真正解决住房的困难,而且成本很高,除非企业从城市搬出,或者中心城市的人口、就业人数减少,而郊区增加,才能出现向郊区扩大购买的可能。

  在投资比较选择中,房地产依然有优势。黄金、玉石、字画、古董,都不能像房地产投资那样可靠。我国资金过剩,本该投资渠道多样化来吸纳,但我国投资渠道相对狭窄,股票市场的不规范和暴涨暴跌让很多人远离,玉石、字画、古董真假难辨,因此,黄金、住房成为很多人的选择,而住房是吸纳资金最多的投资对象。

  6.流动性依然充足,对房地产有利

  人民币汇率升值预期依然存在,外汇占款总规模依然增加,尤其是人民币汇率升值尚未达到1994年前的水平,名义汇率还有一定的升值空间。即使没有升值导致的外汇占款增加,我国较高的存款准备金率,也表明我国未来发展不会缺乏资金,这些因素为房地产投资提供了资金来源支持。

  2007年以来房地产基本不缺资金,开发资金占实到资金的比重在54%-64%之间。今年1-10月占53.6%。同期房地产企业实到资金占全国固定资产投资的比重达到36.4%,说明企业和社会依然将大量资金投向房地产。

  影子银行和信托等资金,偏爱房地产。不少房地产企去年2012年上半年筹集资金的成本达到20%-30%,今年只有10%-15%。今年1-10月房地产企业实到资金近13万亿,全年有望达到161220亿人民币,比去年增长33%以上,由此可见,社会资金依然看好房地产。

  7.其他因素

  土地货币化的深度远未满足。农村土地和城市土地依然有空间,当这些因为货币供应增加,货币供应年均在14%以上,5-6年货币供应就翻番,土地价格肯定上涨,而土地价格上涨,住房价格必然上涨,尤其是新建的住宅和拍卖的土地价格,推高住房价格。

  房地产市场的相对垄断,使房价下降不容易。2007年的房地产调控,导致房地产市场的集中度提高,不仅土地开发和拍卖土地的能力集中到大房地产商手中,他们的营销战略业相对垄断,大量中间人出售,增加了流通环节和成本,提高了维持高价的承受能力。

  而且,目前购买住房投资的人,很大部分是中国市场各种制度改革的受益人。他们拿着大量的住房,不在乎房价的高低,也不担心和害怕下跌。这种力量在新开盘中,依然存在,尤其是对高档商品房如此。

  当然,从房地产周期来说,已经突破了一般的周期规律,房价可能类似经济增长,突破周期规律,继续一个小周期。

  抑制房价上涨乃至下跌的因素

  1.城镇化的土地供应增加,城镇化人口结构的调整,将影响房价上涨

  今年1-8月,全国房地产用地公告量同比增加25%,住宅用地公告量增加22.7%,均为近年来较高增幅;全国房地产用地供应同比增加34.4%,增长较快。其中,住宅用地供应同比增加33.9%,供应了8.02万公顷,已经接近过去5年年均供应量。目前,广东很多县闲置土地10万亩以上,时间多在3-5年,有些15年。

  中央城镇化工作会议提出,今后要减少工业用地,增加生活、居住用地供应比例,严格控制特大城市人口规模,在城市群的布局上,大中小城市和小城镇,将合理分工、布局,协调发展。这对今后城镇化发展路径进行了战略调整,也必将影响未来的房价变化。

  2.房地产管理制度的变化将影响房价上涨

  目前地方政府可以出售的土地有限,往往需要通过土地整合才能出售,越往后,可出售的土地越少。更重要的是,土地价格的抬高,并不足以解决财政所需要的资金。而财政的持续困难,将促使政府开征新的税种,房地产税将是一个很重要的税种,只要这个税收收入归地方政府,地方就有很大的积极性。

  随着2014年财产登记制度的建立,房地产、个税联网系统的完善,开征房地产持有税等的操作性已经大大增强。财政部已经明确表态,房地产税的方向是降低建设和交易环节的税赋,增加保有环节的税赋,因此,住房价格的回落也就成为必然。

  3.经济面临转型升级将影响房价上涨

  总体来说,全球经济处于危机后的结构调整和转型周期内,第三次工业革命的产业逐渐明显,绿色、低碳、节能、降耗已经成为全球工业产品的技术和行业标准,云计算、大数据的技术发展,将使制造业数字化、产品标准化,生产快速化,互联网、物联网、电网的融通,将带来信息技术和商业、金融模式的变革。传统经济不适应这些变化,将面临生存压力。

  我国经济因为资源、环境承载力不足,亟待转型升级,如果不转型升级,继续按照目前的模式发展,再持续5年,将爆发更大规模的产能过剩危机、生态环境大危机乃至社会大危机。

  而转型升级,房地产经济是牛鼻子,只有住房价格大幅度下降,价格回归理性,才能降低生活成本,降低企业房地产和资金成本,让其他产业有高利润,才能鼓励资金向其他行业投资,为转型升级提供资金和利润支持。否则,房地产的过度发展,将阻碍我国经济的转型升级。因此,房地产价格下降是经济转型升级的政策抉择要求。

  4.经济周期的变化将影响房价上涨

  其一,房地产周期。经济和房地产繁荣都具有周期性、阶段性,房地产的过度繁荣周期基本结束,到了重要转折点。周期规律表明,10年内会发生一次经济或金融危机,三十年是社会思潮的转变。

  就房地产来说,国外一般5-7年一个周期。我国房地产繁荣从1998年住房制度改革算起,按照7年周期来计算,已经有了两个周期。按照10年(包括12)周期计算,2013-2014年也是重要转折年。经济周期实际是集体行为规律的时间传递过程反映,从诸多现象看,目前已经进入周期尾期。

  其二,宏观经济周期。中国宏观经济周期的调整也将影响住房价格,过去我国经济基本逢3的年份开始加速增长,逢8年的年份下跌。但2008年这个周期,不仅没有下跌,反而加快增长,带来了很多后遗症问题。

  2013年我国经济速度开始下行,而不是加速上行,这是大周期的调整。未来的速度不会再超过8%,结构调整和战略思路的调整,更多注重经济增长的质量和效益,城镇化的发展同样注重质量、生态和文化、历史,不会再搞大拆大建,也不会急于求成。

  5.高房价和高利率将使中心城市失去优势

  房地产本身不具多少技术含量,房地产的过度发展,在互联网时代和实体经济竞争的时代,房地产的地位是很不稳定的。高房价的连锁效应抑制房价继续高涨。

  一是企业生产成本提高。随着土地、住房成本提高,劳动力成本也将大大提高,未来的物价上涨,为了弥补住房成本,将出现物价循环轮番上涨,带动生活成本提高。这反过来抬高企业生产、科研成本,很多企业将不堪租金成本和工资成本,放弃在大城市设置企业,转而到郊区或地价低廉的地方创业。很多微利行业和企业以及被互联网销售导致利润下降的企业,在大城市的高房价、地价下将丧失产业发展优势、就业优势和利润优势,这些企业也将远离大城市。

  二是出口成本提高。房价带动物价上涨,人民币汇率只能升值而不是贬值,贬值将导致更大的通货膨胀,不利于社会的稳定与和谐。环境和污染治理成本的提高,将增加企业成本,尤其是出口企业的成本,影响贸易的国际竞争力。而贸易增长的下降,将给国内市场带来压力,削弱企业利润空间和竞争力。

  三是城市和农村生活成本提高,工资成本上升。农村城市化虽然给农民带来了住宅的改善,但也带来生活成本提高,蔬菜已经很明显,其他产品价格更是如此,未来农民的其他购买力难以大幅度提高,这将制约城市经济的市场需求。

  四是进城的农业人口及其子女也买不起价格高昂的住房,大学生就业回到农村现象已经很突出,城镇化速度将因此相对稳定乃至下降,对城镇住宅供求也会产生很大影响。事实上,过去的10多年,大量住宅被用于投机和投资。如,北京郊区县2003-2005年出售的住宅小区,入住率不足10%-30%的很多,而且大多是毛坯房。

  6.房地产市场已处于不健康状态

  房地产的泡沫征兆已经很明显,破灭是迟早的事情。

  其一,房地产价格已经超越国际水平。国际上,合理的房价与收入比例为4-6倍,而我国大大超过,目前,我国局部地方的住房价格超过主要发达国家的大城市,如果汇率升值,这将更明显。我国依然是一个发展中国家,尚未完全实行工业化,房地产泡沫将葬送工业化发展进程,使我国企业缺乏国际竞争力。

  其二,诸多地方出现空城,入住率很低。现在,温州、鄂尔多斯、神木等已经出现了价格大幅度下跌,常州等地也出现空城现象。地市以下的住房供给超过需求的现象随处可见,即使在北京也不例外。这说明住房刚需的说法是站不住脚的,投资性住房占据主导地位。

  2008年的美国金融危机是从2007年3月对冲基金公司的倒闭破产开始,单个事件逐渐叠加,最后酝酿了全局危机。我国的房地产泡沫危机也许是走同样的道路,从逐个城市房价下跌开始。对此需要高度重视。

  其三,房地产的投资回报价值缩小,风险加大。以2010年为基础,除少数几个城市上涨幅度达到18%-22%,其他都在15%以下,与银行理财比较,已经不算具有投资价值,兑现的难度增加。而房价一旦下落,住房出售比股票还困难,尤其是二手房。温州的房价下跌让人胆战心惊,未来房价下跌,很多投资人将无法变现。

  其四,建筑成本下降可能带来住房价格下跌。集成建筑技术的发展,可以在15天内建成一座20层高的大楼,这将大大缩减建筑周期,降低建筑材料和劳工成本。目前,钢铁、水泥、玻璃、有色、石材等与房地产相关产业产能过剩,价格下跌,不仅国内如此,国际也如此。这些产品价格的下降,也在抑制住房成本价格的提高。

  总体来说,房价居高不下,将导致经济逆向调节和产能过剩,不利经济持续发展。过去的几年里,房地产膨胀导致产业结构逆向调节,延缓了经济结构调整的时间。当今钢铁业产能过剩以及亏损之痛,与2008年以来的房地产膨胀关系密切。2007年以后我国开始实施紧缩货币政策,但金融危机打乱了这一部署,2009-2010年的信贷扩张导致房地产成为经济增长的动力,房地产价格膨胀吸引了大量投资。我国房地产消费了钢铁产量的40%,房地产膨胀和钢铁业产能逆向调节,导致前几年进口铁矿石价格持续大幅度上涨,国内产能扩张,落后产能淘而不汰,这样的发展模式不可持续。

  而房地产的暴利,也让企业和社会无心于研发和技术投入,这将使我国丧失国际竞争力。

  7.住房供给已超过城镇化人口的需求

  2012年我国人口135404万,比2011年增加669万。考虑到放开二胎政策,预计未来8年年均自然增加700万人口计算,到2020年总人口141004万人,再后10年年均增加750万人口,到2030年我国总人口148504万人口。

  2012年我国城镇化率52.57%左右,根据国际经验,城市化率只有达到75%,房价才会稳定下来,达到最低70%的目标是比较合理的,目前还相差20%左右。

  按照2009-2012年以来全国每年销售的住房套数(每套100平方米以上)计算,每年可解决人口2600-3000万人口入城,但实际每年城镇化人口不足2100-2300万。根据目前的施工面积和销售情况,假设未来每年依然销售940万套住宅,8年销售7520万套,至少可以解决22560万人口的居住,而城市增加的人口实际只有17600万,只需要5833万套,未来8年住房供应超过需求1700万套。由此可以看出,未来8年住房基本是供给能力大于需求能力,房价应该稳定乃至下降,结构上或许有所波动。

  如果从最近3年城镇人口增加和住宅供应来说,供给也超过了需求。今年1-10月商品住宅销售约820万套住房,全年预计至少960万套,可以满足2460-2800万人口的居住需求,而实际只有2200万人口增加。越往后,这种状态将越明显。

  有人也许说,现在的城镇化率实际没有那么高,这个说法难以站住脚。城镇7亿多人口中,两三亿是没有城市户口的,没有户口不代表没有住房,2009年以前的住房是随便购买的。1998年房改时的所有城市居民都是有住房的,2002年以来,房地产销售的住宅套数就达到了6000多万套,可以解决18000-20000万人口,也就是同期人口增加的居住问题基本解决了。

  未来房价变动与选择趋势

  1.作为住房,可以购买;作为投资,应慎重选择

  未来房价趋势如何,确实令人纠结。总体来说,土地和住房的供求矛盾不突出,人口城镇化带来的住房需求与供给矛盾也不突出,因此,中长期(2年以上)内房价继续大幅度上涨的可能性不大,或者说住房价格上涨超过银行理财产品收益的可能性不大,但投资购买住房的成本和风险加大。

  随着各种政策的完善和管理水平的提高,房地产政策将越来越完善,漏洞越来越少,执行力将逐步加强。尤其是新一届党政领导班子致力于经济结构转型升级,经济速度比过去有所降低,结构调整的力度会加大。同时,整肃党风、党纪,尤其是对腐败监督、处罚力度加大,对党政干部违规、超标占用办公室和住房等,都将来影响未来房地产市场的价格。

  当然,区域不同,经济发展阶段不同,房价的趋势不同。部分区域随着经济发展水平和收入水平的提高,房价超过当地物价的上涨幅度也很正常。但作为投资,则需要多方面权衡。

  2.房地产的风险已经累积

  当下一线城市楼盘销售热,类似2008年以后的股市追新股。开发商雇佣大量人员推销,制造紧缺氛围,如同股票单个上市,众资金追逐,上市数日后很多股票价格下跌到低于发行价格。所有销售中心只销期房,已竣工或盖好的房子不售,实是套购买者手中资金降成本。商品房销售出现所谓日光盘、月光盘。这是销售技巧,也是政府管理不到位的表现。

  中国的房价未来如何演变?殷鉴不远,2008年美国次债危机是从单个事件危机产生的,逐渐扩大到投行,因政府不救助而导致。中国的房地产价格危机或许从单个城市的价格危机开始,逐渐扩大。当然,金融资产与不动产的价格危机不同,而且由于大量持有住房的人不缺钱,其承受力大。但一旦开征持有税、遗产税,这些持有人成本就很高,房价下跌是必然。

  3.利率市场化催生房地产价格下跌

  存款利率上浮将推高房地产信托资金筹集成本。目前房地产企业10%-15%年利率成本不可持续。一般持续2-3年将面临资金链条崩溃危险,持续的时间越长,风险越大;金融风险加大,信贷紧缩乃至信托紧缩的风险加大。今年以来,各地各大银行快速上调房贷利率以及停止房贷的消息再次房地产市场神经绷紧。有不少银行已经取消了8.5折的贷款利率优惠,这都将影响住房购买。

  房地产资金的过度集中和高利率,抬高了全社会的资金成本,也使得计划内的信贷资金规模因为表外业务的发展相对减少,银行表内房地产贷款规模缩减,因此,银行的放贷利率也将逐步提高,或者放贷减少,这将抑制需求购买,尤其是以投资为目的的需求购买。

  国际上,房地产的价格危机都是持续高利率或者利率持续走高所导致。我国高利率持续了比较长的时间。目前,开始超过物价上涨幅度,房地产的风险已经累计到了顶点。

  国际经验表明,房价持续上涨不是规律,没有只涨不跌的。中国的投机品市场,这种经验教训太多了。政策调控达不到预期效果,当市场规律发生作用的时候,政策同样无奈。

  2014年将是房地产价格具有分水岭意义的一年。

  (作者单位:国家行政学院决策咨询部)

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