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炒房客谈赚钱秘诀 100万元起家炒楼8年赚近亿元

来源:搜狐 作者:佚名   2014-06-25 08:21:05
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  100万起家,炒楼八年赚近亿

  手头16个房产证,资深投资客言传身教:等回暖一瞬间出手

  
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  一边看空一边看涨,这边唱罢那边登台。在有些分化、降温迹象的当前,买还是不买成为楼市一个两难话题。不过,詹铭(化名)却说,买还是要买的,只是可以再等等,最好等到回暖的一瞬间出手,不要等到下跌时出手。今年48岁的他是一个成功的生意人,更是一个资深投资客。他目前手头上有16个房产证,4套住宅1套别墅,3套商铺8个写字楼,其中写字楼的面积有3000平方米。2006年炒楼至今8年,当初的100多万本钱,如今已变成近亿元(现金及固定资产市值),每月还有300多万的稳定租金。

  秘诀:投资房子大部分靠贷款

  南都:你哪一年到的深圳?白手起家吗?

  詹铭(化名):1999年过来的,带了一小批货(黄金首饰)和一部车,基本没有现金,算半个白手。

  南都:生意做得好吗?怎么想到去炒房的?

  詹铭:2004年刚有点起色就掉了一批货,损失几十万,打击挺严重的。缺钱就会想很多办法去找钱,当时就发现几年前买的那套房涨得很快,那时就有点意识了。

  南都:我很好奇,你最初炒房时有多少资本?

  詹铭:不怕笑话,买首套房时只有五六十万存款,我想在生意上做周转,老婆非得要买房。到2006年投资十七英里,手头上可用来投资的钱大概有100来万。

  南都:100多万就敢投资1200万的两套别墅?

  詹铭:和朋友联手,一人600万减轻负担。再说都是银行按揭贷款,二成首付120万,月供不担心,有实业支撑。记得2008年初抛售时,600万翻到1200万才意识到,资金的杠杆用不好是一把刀,用得好里面的机会非常多。

  南都:你的投资大部分都是用了银行的钱?

  詹铭:之前的别墅投资全部都是首付两成,其余银行按揭贷款,有些甚至只交了定金,房价上来后如果利润可观我们也转手。譬如2009年五一入手的那四栋别墅,前三栋各自只交了100多万定金,还没签合同一个半月后就涨了2000多万,我们就直接卖合同。

  南都:是不是你有良好的现金流,银行才会乐此不疲地贷款给你?

  詹铭:当然,银行是非常看重流水账的,这代表了你的盈利能力,很多企业像雷曼兄弟就死在现金流上,如果没有实体经济支撑,投资房产心里是很虚的。

  南都:你投资的资金链条是怎样的?

  詹铭:初期靠现金流贷款按揭,房价上涨后快速抛出,通过短期操作积累资本,达到一定实力后再提前把贷款还清,然后将物业以企业名义抵押给银行再贷款出来,比按揭高一点,但一来可以补充资金流,二来可以对外放贷。现在民间利率一年20个点左右,还掉银行8个点,还有12个点,表示你从银行贷一个亿,一年就有1200万的利息收入,这比纯粹的租金收入强多了。

  南都:现在的小贷公司做的就是这个生意吧?

  詹铭:是的,现在很多这样的小贷公司,反正国家也支持中小企业嘛。不过这里有很多变通,有些人一次申办二到三十个公司,用钱养着,你需要买房就把整个公司空壳卖给你,你买了以后抵押贷款再投资。国家也在堵这个漏洞,但成效似乎不大。

  南都:你的钱是不是也流到开发商那里去了?你不怕他们崩盘?

  詹铭:是有三四线的开发商找我借钱,崩盘我倒不怕,有资产抵押。只是我在想,国家保障房不是建不起来吗,地产商崩盘后政府会不会把房子全部变成保障房?现在银行不放贷,一次性付款又付不起,没人买导致崩盘后政府就接收再整体拍卖,还了债务后就是政府的了,再卖给老百姓还有得赚。

  (责任编辑:HF009) 责任编辑:暗白

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